סיבה נוספת היא שדירוג האשראי בישראל נעשה באמצעות שימוש בסולם דירוג מקומי ולא בינלאומי. דירוג זה לוקח בחשבון רגולציה והשפעות גאו-פוליטיות, המאפשרות לחברות הנדל"ן הזרות להנפיק בישראל בדירוג מקומי גבוה יותר ובריבית נמוכה יותר.

חשוב לציין, כי לצד הנפקות מוצלחות בבורסה בת"א, ישנן הנפקות שלא צלחו. למשל, החברה האמריקאית Wharton Properties המחזיקה בנדל"ן מסחרי במנהטן, שניסתה להנפיק אג"ח בת"א בסכום כולל של כ-2 מיליארד שקל וזכתה לדירוג הגבוה AA, נכשלה עוד בשלב המכרז לגופים המוסדיים, בו השיגה פחות מחמישית מהסכום המבוקש. הסיבה העיקרית לכישלון הייתה מבנה הנפקה מורכב שהרתיע את המשקיעים. גם היקף גיוס גבוה מדי והשווי לפיו ההנפקה עתידה להתבצע, עלולים להוביל לביקוש נמוך ולהיתקל באי-התעניינות מצד ציבור המשקיעים, ולהוביל לכישלון ההנפקה.

חוסר איזון בין ההיצע והביקוש בשוק בישראל מביא את המשקיעים הישראלים להשקיע בחברות נדל"ן זרות, שכן בישראל אין מספיק נדל"ן מקומי בו ניתן להשקיע; לעומת זאת, יש כסף רב הדורש השקעה בנכסים איכותיים. כמו כן, בסביבת ריבית אפסית, מחפשים המשקיעים הישראלים תשואות עודפות שייתכן שהשקעה באג"ח מסוג זה עשויה להניב. יחד עם זאת, חשוב לציין כי תשואות גבוהות יותר מצביעות לרוב גם על סיכון עסקי גבוה יותר. ואולם, עד כה אף לא אחת מהחברות האמריקאיות שהנפיקו בתל אביב נאלצה להגיע להסדר נושים.

בפני המשקיעים המקומיים עומדים סיכונים שמוטב כי יילקחו בחשבון בטרם ביצוע ההשקעה. אחד מהסיכונים הינו הערכה שגויה של החברה המגייסת. מחירי הנדל"ן בארה"ב מרקיעים שחקים, בין השאר כתוצאה מכך שבמשק האמריקאי שוררת ריבית נמוכה, שגורמת לעלייה בשווי הנכסים ומסייעת לחברות להגדיל את הונן העצמי בעזרת שערוכים. לפיכך, על המשקיע לבחון ביתר זהירות את הנתונים הפיננסיים של החברה, את רמת דירוג האשראי שלה ואת דוחותיה הכספיים.

בדיקת כדאיות ההשקעה מבחינת המשקיע הפוטנציאלי צריכה להתייחס גם לפן העסקי, ולא רק לפן החשבונאי או המשפטי של החברה, שכן המצב העסקי של החברה משפיע על רמת הסיכון בהשקעה, בין אם מדובר בשלב הייזום ובין אם מדובר בנכסים שכבר מניבים דמי שכירות:

בנוסף, על המשקיע לבחון האם תמחור האג"ח מאזן בין התשואה לסיכון שלה. גיוס החוב בישראל חוסך לחברות הנדל"ן האמריקאיות סכומים גבוהים, שחלקם מושקעים בעמלות ליועצים ולחתמים המסייעים להן. על כן, קיים חשש שהעמלות הגבוהות יבואו על חשבונם של המשקיעים.

לסיכום, ההשקעה באג"ח זרות על ידי משקיעים ישראלים אמנם מפתה ומבטיחה תשואה גבוהה עבור ההשקעה, אך יש לנהוג בהשקעה זו במידת הזהירות המתבקשת. מעצם היותן חברות משפחתיות ברובן, חברות אלו אינן מורגלות בכללי הדיווח והבקרה המקובלים בשוק ההון. על מנת שמשקיעים לא יאבדו את כספם, חשוב כי הדירקטורים המייצגים את המלווים יוודאו שחברות אלו יטמיעו מנגנוני בקרה ושליטה טובים, ביניהם מבקר פנימי, נהלים, SOX (גם אם אינן חייבות בכך בשנים הראשונות) וכלי בקרה ושליטה נוספים.