עדכונים מקצועיים

דוח שקיפות של פאהן קנה Grant Thornton Israel לשנת 2021. זהו הדוח האחרון המעודכן שהמשרד מפרסם. הדוח ערוך וכתוב באנגלית.

דוח שקיפות של פאהן קנה Grant Thornton Israel לשנת 2021. זהו הדוח האחרון המעודכן שהמשרד מפרסם. הדוח ערוך וכתוב באנגלית.

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט. בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

בחמישים שנה האחרונות אנחנו עדים לשינויים מהותיים באופי הבנייה בארץ ובעולם. הבניינים גבהו ולכן מספר העובדים המרוכזים באתר אחד גדל ויכול להגיע למאות עובדים. עם זאת, היכולות הטכנולוגיות שעומדות לרשות הקבלנים לנהל עובדים אלו ולדאוג לבטיחותם כמעט ולא השתנו. אין ספק שהפער דלעייל תורם את חלקו להיקפי הנפגעים הגדול מאוד בתחום זה. הגידול במודעות לנושא הבטיחות בענפי הבנייה וחשיפה בדין של העוסקים בתחום, הובילו בשנים האחרונות לפיתוח טכנולוגיות בטיחות שאימוצן, עשוי למצב אותנו במקום מוביל בעולם בתחום טכנולוגיות בטיחות בענף הבנייה. בכנס שנערך החודש, בהובלה של התאחדות הקבלנים וקרן מנוף, הוצגו טכנולוגיות חדשניות שעשויות לקדם את הבטיחות באתרי בנייה ובו בעת גם לשפר ולייעל את העבודה בהם.

שוק הנדל"ן רותח וצפוי כי ישלים עלייה של 17% עד לסוף שנת 2022. אך מלבד הכוויות אותן חווה ציבור הרוכשים, הלהבות פוגעות בקבלנים ובחברות הבנייה עוד קודם. מדד הנדל"ן איבד השנה כ-24% מערכו ובקרב חברות בניה רבות הנסחרות בבורסה נרשמו ירידות שערים חדות. כאשר אנו מנסים לנתח את הסיבות להאמרת המחירים בעשור האחרון בכלל ובשנה הנוכחית בפרט ומנכים מהרשימה את הסיבה הברורה והעיקרית של חוסר ההיצע אל מול הביקוש הגואה (נכון לסוף 2021 קיים מחסור של 200 אלף דירות על פי התאחדות הקבלנים בוני הארץ) אנו נתקלים במספר סיבות, אשר מובילות להתייקרות הבנייה ופגיעה ברווחיות חברות הבנייה והקבלנים.

ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן שיסכמו את המחצית הראשונה של שנת 2022: 1. סקירת התחלות הבנייה (במ"ר) לפי ייעוד: מגורים, משרדים ומסחר (מתוך פרסומי הלמ"ס ליוני 2022) 2. סקירת השינויים בנדל"ן למגורים ומה קרה לרכישות המשקיעים? 3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון השני של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.

מדוע בניית בתים בישראל אורכת שנתיים וחצי? ומדוע היא מתארכת על אף שהתחלות הבנייה יורדות והטכנולוגיה מתקדמת? שילוב של פיגור ביישום טכנולוגיות חדישות, דרישות רגולציה, היתכנות כלכלית, ציפיות של צרכנים ותכנון שגורר בנייה איטית יותר מביאים לכך שמשך הבנייה בישראל הולך ומתארך וגובה לא מעט כסף מרוכשי הדירות. אריק מירובסקי (2021, 14 בדצמבר). גלובס Lean construction היא גישה ייחודית לניהול הייצור בבנייה שמטרתה להפחית עלויות, חומרים, זמן ומאמץ לאורך כל שלבי הבנייה. באמצעות יישום עקרונות Lean construction, התוצאה הרצויה תהיה צמצום זמני סיום פרויקט והגדלת התפוקה תוך צמצום בזבוזים ועלויות הכרוכות בתחזוקת פרויקט בנייה, עיצוב ותכנון המבנה. יישום מתודולוגיה זו מאפשרת השגת זרימה חלקה וזמני מחזור קצרים עם כמויות קטנות ככל האפשר של עבודה בתהליך.

החל משנת 2014, נדרשים תאגידים מדווחים לצרף לתשקיפים, הצעות פרטיות ודוחות עסקה עם בעל שליטה (להלן - "מסמכי הצעה") בהם נכללים דוחות כספיים, "דוח אירועים" במסגרתו נכלל תיאור של כל האירועים המהותיים (כהגדרתם בתקנות) שהתרחשו ממועד החתימה המקורי על הדוח הכספי האחרון (שנתי או רבעוני, לפי העניין) הנכלל במסמך ההצעה ועד מועד הגשת מסמך ההצעה, וזאת חלף חתימה מחדש על הדוחות הכספיים. בהתאם למודל דיווח זה, הדוחות הכספיים מצורפים כפי שנחתמו במקור ויחד עמם מצורף למסמך ההצעה דוח האירועים (להלן - "מודל דוח האירועים"). דוח האירועים אינו מהווה חלק מהדוחות הכספיים של התאגיד, והוא נועד לתת מידע עדכני אודות התאגיד למועד הדיווח, מעבר למידע שנכלל בדוחות הכספיים המצורפים למסמך ההצעה.

יחידת הביקורת של מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך בשיתוף עם מערך הערכות השווי במחלקת תאגידים (להלן - "סגל הרשות"), מבצעת מעת לעת ביקורות אשר במסגרתן נבחנת סבירותן של הערכות שווי של נכסי נדל"ן ושל ההנחות העיקריות הנלקחות בחשבון במסגרתן. בחודש יוני 2022, פרסם סגל הרשות דוח ממצאים בקשר עם הערכות שווי נדל"ן והערכות שווי פעילות: ליקויים וכשלים שנמצאו במסגרת בדיקת סגל רשות ניירות ערך (להלן - "דוח הממצאים") אשר מטרתו לשקף לתאגידים המדווחים, לשמאים, למעריכי השווי ולציבור המשקיעים, ממצאים עיקריים שעלו בבדיקות הערכות שווי ושמאויות (להלן - "הערכות השווי") שביצע סגל הרשות, כמו גם את עמדת סגל הרשות בקשר אליהם, וזאת לשם שיפור וטיוב השיטות המיושמות והגילוי במסגרת הערכות השווי.

בהתאם להוראות דיני ניירות ערך בישראל, תאגידים מדווחים נדרשים לערוך דוחות כספיים מאוחדים. תקני ה- IFRS, אינם מחייבים עריכה ופרסום של דוחות כספיים נפרדים לצד הדוחות המאוחדים, אולם מאפשרים לעשות זאת, כאשר הישות המדווחת בוחרת או נדרשת לעשות כן על פי דין. בשנת 2010 יזמה רשות ניירות ערך (להלן - "הרשות") תיקון חקיקה, במסגרתו נקבעה חובה לפרסם דוח כספי נפרד (להלן - "דוח סולו") בהתאם להוראות תקנה 9ג ותקנה 38ד לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידים) התש"ל - 1970.

דוחות כספיים לדוגמה לתקופות ביניים של שנת 2022

סקרנו את השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 (אשר פורסמה בסוף דצמבר 2021). שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם.

מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל. שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.

התחדשות עירונית – מיסוי מקרקעין

נבקש להביא לידיעתכם כי פורסם ביום 22 במרס 2022 ניתן פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6409/19 אשר במסגרתו נקבע כי אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיים במקרקעין שהרוכש התחייב לשאת בהן לעניין שווי המקרקעין בחישוב חבות מס הרכישה.

במסגרת הביקורת נבחנו בין היתר היבטי ההכרה, המדידה, ההצגה והגילוי של הכנסות ותזרימי מזומנים הנובעים מחוזים על לקוחות, בהתאם להוראות תקן דיווח כספי בינלאומי 15, הכנסות מחוזים עם לקוחות ("IFRS 15").