עדכונים מקצועיים

שוק הדיור בישראל נחשב לשוק דינמי ומשתנה, והוא תופס מקום חשוב בכלכלה הישראלית. בשנה האחרונה שוק הדיור עובר טלטלה ממספר סיבות ובכלל זה אגב עליית שיעור עליית הריבית אשר הגדיל את הוצאות המימון בכל הקשור לעסקאות נדל"ן אשר הינו לרוב שוק שמאופיין במינוף גבוה יחסית. להאטה בשוק הדיור ישנה השפעה על מספר מגזרים במשק אשר כולל בעיקרו את המגזר הפרטי ומגזר הקבלנים. ביחס למגזר הפרטי הגדלת שיעור הריבית הביאה להאטה בעסקאות המבוצעים בידי מי שחפץ לרכוש דירה למגורים אם בעצם ההחלטה לביצועה הן במישור המשקיעים והן במישור מי שחפץ לרכוש דירה למגורים בעצם ביצועה או הקטנת גודל הדירה כלומר רכישת דירה קטנה יותר שהשווי שלה נמוך יותר על מנת להתמודד עם ההחזר החודשי שגדל לאור עליית שיעור הריבית שווי התמורה אשר מוכנים לשלם לשם הרכישה לאור הצורך בהתאמת ההחזר החודשי בגין המשכנתא.

סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דן בפעולות נוספות אשר נחשבות כמכירה לעניין החוק בנוסף לפעולות הנכנסות להגדרת מכירה בסעיף 1 לחוק. באחת הפעולות הנוספות הללו, עוסק סעיף 5(ב) לחוק והיא נקראת "שינוי יעוד" של נכס מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי. אחת הדוגמאות לשינוי יעוד הינה, קבלן אשר מחליט לשנות את ייעוד הבניין ששימש אותו כרכוש קבוע וממנו ניהל את משרדו ועסקיו, לחלק ממלאי הבניינים שאותם הוא מתכוון למכור במסגרת עסקו. שינוי יעוד היא פעולה שאינה מתרחשת בין 2 צדדים שונים אלא ע"י אישיות משפטית אחת, בינה לבין עצמה, כך שהדבר היחידי שמשתנה בשינוי הייעוד – הוא המהות הכלכלית שלשמה מוחזק הנכס אצל אותה אישיות משפטית, ללא מימוש הנכס וללא רווח כתוצאה משינוי היעוד.

מחירי העברה – הרחבת דרישות הדיווח לתאגידים רב-לאומיים

רבות מדובר ביחס למחירי הנדלן שלא מפסיקים לעלות כאשר ללא ספק להוצאות המיסים השונים (מס הכנסה, מע"מ וכדומה) יש חלק משמעותי בעליה זו מאחר וכל קבלן ובעל דירה לוקח בחשבון כי מכל רווח שייווצר בידו חלקו יגיע לרשויות המס ולכן הוא נדרש לתמחר את עסקת המכירה כך שלאחר כל ההוצאות כולל תשלומי המס הרווח שיוותר בידו יהא מספק לטעמו ממכלול השיקולים שבעקבותיו הוא החליט לבצע את הפרויקט. בהתאם לפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2021 נמכרו כ – 56,060 דירות חדשות בישראל, מספר זה גדל ברבעון הראשון של שנת 2022 ולקפיצה של מכירת כ – 13,650 דירות חדשות (קפיצה של כ – 17% מהרבעון אשתקד).

התחדשות עירונית – מיסוי מקרקעין

נבקש להביא לידיעתכם כי פורסם ביום 22 במרס 2022 ניתן פס"ד של בית המשפט העליון בעניין ע"א 6409/19 אשר במסגרתו נקבע כי אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיים במקרקעין שהרוכש התחייב לשאת בהן לעניין שווי המקרקעין בחישוב חבות מס הרכישה.

תיקון נוסח הוראות סעיף 9(5) לפקודת מס הכנסה בנושא תקרות פטור ממס לנכות סעיף 9(5) לפקודת מס הכנסה (להלן:"הסעיף"), מקנה פטור ממס על הכנסותיו של יחיד, העונה על אחד מהתנאים המפורטים בסעיף ועד לתקרת הכנסה אשר נקבעה בחוק. ביום 4 בינואר 2022 פורסם תיקון לנוסח הוראות הסעיף, לפיו החל משנת 2022, נקבעו שתי תקרות של הכנסה פטורה מיגיעה אישית, לזכאים לפטור וזאת מכח סעיפים 9(5)(א) ו- 9(5)(א1).

סקירת שוק הנדל"ן

שאלות ותשובות - בנושא מיסוי נדל"ן

תיקוני מע"מ בחוק ההסדרים החדש לשנים 2021-2022

החוק לעידוד השקעות הון

נבקש להביא לידיעתכם כי ביום 9 ביוני 2021 אישרה ועדת הכספים של הכנסת את טיוטת תקנות מס הכנסה (פחת מואץ לציוד ששימש בעסק שניזוק ממעשה אלימות הנובע מהסכסוך הישראלי ערבי בחודש מאי 2021) (הוראת שעה), התשפ"א-2021 (להלן: "התקנות") המעניקות פחת מואץ בשיעור 100% על ציוד שנרכש חלף נכס אשר ניזוק באירועי האלימות שהתרחשו ברחבי ישראל בתקופה שמיום 10.5.2021 ועד ליום 21.5.2021 (להלן: "התקופה הקובעת").

דוח שקיפות של פאהן קנה Grant Thornton Israel לשנת 2019. זהו הדוח האחרון המעודכן שהמשרד מפרסם. הדוח ערוך וכתוב באנגלית.

במרכזו של פסק הדין עומד ערעור על שומה לפי מיטב שפיטה שהוציא מנהל מע"מ רמלה (להלן: "מנהל מע"מ") לאיחוד העוסקים (להלן: "איחוד העוסקים") הכולל שש חברות שאחת מהן, תנועה שירותי לוגיסטיקה ואחסנה (בפירוק) בע"מ, מצויה בפירוק (להלן "תנועה"). ביסוד השומה שהוצאה על ידי מנהל מע"מ, עומדת הודעת זיכוי שהוציאה חברת רקיט בנקיזר (להלן: "רקיט") לתנועה בגין חשבוניות שלא שולמו לה, בגובה 95% מהחוב בהתאם להודעת המפרק כי הסך שיוחזר יהיה כ-5% מהחוב. איחוד העוסקים לא הקטין את מס התשומות בהתאם להודעת הזיכוי, ועל כן הוציא מנהל מע"מ את השומה.

למטבעות מבוזרים (המוכרים יותר כ-"מטבעות וירטואליים") ישנם מספר מאפיינים אשר מקשים על סיווגם ועל הגדרת כללי הדיווח בגינם על ידי הגופים הרגולטוריים בארה"ב. כך לדוגמה, לעיתים המטבעות הווירטואליים משמשים כאמצעי המרה אלטרנטיבי, לעיתים הם משמשמים ל"טוקניזציה" של נכסים (כגון הנפקת "תגים" דיגיטליים לבטוחות או נדל"ן), במקרים מסוימים המטבעות הווירטואליים משמשים אמצעי לשמירת ערך (store of value) ושימוש נוסף הוא כמובן שימוש במטבעות בצורתם ה"קלאסית" לביצוע עסקאות.

כזכור, בחודש ינואר 2018 חל מועד התחילה של תקן דיווח כספי בינלאומי 15, הכנסות מחוזים עם לקוחות (להלן - "IFRS 15"). IFRS 15 שינה את מודל ההכרה בהכנסה מחוזים עם לקוחות ביחס למודל שהיה קיים בהתאם לתקני ה-IFRS לפני מועד יישומו לראשונה. אחד הענפים אשר הושפעו משמעותית משינוי זה הינו כזכור ענף ייזום בניה למגורים בישראל. השינוי בטיפול החשבונאי שחל בדוחות הכספיים של חברות קבלניות כאמור היה במעבר ממודל הכרה בהכנסה ממכירת דירות במועד העברת הסיכונים והתשואות בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 18, הכנסות (IAS 18) ופרשנויות נלוות (וזאת בדרך כלל, במועד מסירת הדירה לידי הרוכש), למודל הכרה בהכנסה ממכירת דירות לאורך התקדמות והשלמת הפרויקט לפי קצב העברת השליטה ללקוח בהתאם להוראות סעיף 35ג וסעיף 39 ל-IFRS 15 (להלן - "שיטת הכרה בהכנסה לאורך זמן"). עוד כזכור, טרם מועד התחילה המנדטורי של IFRS 15, בחודש מרץ 2016 פרסם סגל הרשות לניירות ערך (להלן - "סגל הרשות" או - "הרשות") את עמדתו במענה לבקשת קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ בדבר אימוץ מוקדם של IFRS 15 ואשר כללה, בין היתר, התייחסות לעמדת החברה לפיה בנסיבות שתוארו, מתקיימים התנאים המנויים בתקן זה להכרה בהכנסה לאורך זמן