השלכות ההאטה בשוק הדיור בישראל על חברות נדל"ן והיבטי המס

שוק הדיור בישראל נחשב לשוק דינמי ומשתנה, והוא תופס מקום חשוב בכלכלה הישראלית. בשנה האחרונה שוק הדיור עובר טלטלה ממספר סיבות ובכלל זה אגב עליית שיעור עליית הריבית אשר הגדיל את הוצאות המימון בכל הקשור לעסקאות נדל"ן אשר הינו לרוב שוק שמאופיין במינוף גבוה יחסית. להאטה בשוק הדיור ישנה השפעה על מספר מגזרים במשק אשר כולל בעיקרו את המגזר הפרטי ומגזר הקבלנים. ביחס למגזר הפרטי הגדלת שיעור הריבית הביאה להאטה בעסקאות המבוצעים בידי מי שחפץ לרכוש דירה למגורים אם בעצם ההחלטה לביצועה הן במישור המשקיעים והן במישור מי שחפץ לרכוש דירה למגורים בעצם ביצועה או הקטנת גודל הדירה כלומר רכישת דירה קטנה יותר שהשווי שלה נמוך יותר על מנת להתמודד עם ההחזר החודשי שגדל לאור עליית שיעור הריבית שווי התמורה אשר מוכנים לשלם לשם הרכישה לאור הצורך בהתאמת ההחזר החודשי בגין המשכנתא.

בנוסף, מגזר הקבלנים אשר רכש קרקעות לשם בניית דירות למגורים בסביבת הריבית הנמוכה אשר הייתה חלה באותה תקופה וכיום עומד בפני עליית שיעור ריבית הפריים אשר מגדילה את שיעורי הריבית החלים עליו ומגדיל את כלל הוצאותיו (אשר חלקו לא נלקח בחשבון) וכן, השפעה בגין האטה בשוק הדיור עצמו אשר מותיר קבלנים רבים עם מלאי דירות אשר הוא מתקשה במכירתו אשר פעמים רבות מוביל את אותם קבלנים לחשוב על מציאת פתרון של השכרת אותם דירות לכל הפחות לתקופת ביניים.

לעניינים אלו יכולים להיות מספר השפעות בהיבט המס אשר כוללים, בין היתר,  סוגיות של שינוי יעוד ו הכרה בגין ירידת ערך, עליהם נפרט להלן:  

שינוי ייעוד - ממלאי לרכוש קבוע

בענייני שינוי יעוד בקשר למלאי יש לתת את הדעת להיבטי מס הכנסה וענייני מס ערך מוסף (מע"מ)

מס הכנסה

סעיף 85 לפקודת מס הכנסה דן במיסוי רווח בלתי- ממומש על מלאי במצבים מיוחדים. הסעיף קובע, כי יש לראות את המלאי כנמכר בסכום השווי (שווי שוק) בשלושה מקרים ובניהם בעת שינוי ייעוד ממלאי עסקי שהופך לרכוש קבוע בעסק. כמו כן, קובע הסעיף כי מחירו המקורי של מלאי עסקי כאמור, הוא סכום השווי (שווי שוק). המחיר המקורי החדש נקבע הן לעניין סעיף 21 (ניכויי פחת) והן לעניין חישוב רווח ההון בעת מכירת הנכס.

בפסק דין בעניין מבני ידידה[1] נטען כי קבלן שהפך מקרקעין שהם מלאי לנכס קבוע להשכרה, בית המשפט קבע כי מועד מכירת המלאי הוא המועד שבו פנה הקבלן למתווך לצורך מציאת לקוחות פוטנציאלים.

נקבעו מבחנים לקביעת מועד שינוי הייעוד של מקרקעין :

1. המועד בו יש ביטוי חיצוני של שינוי הייעוד. לדוגמה בהעברת מלאי לנכס קבוע להשכרה - מועד פניה למתווך לשם השכרת המבנה, מועד פרסום מודעה לשם השכרת המבנה.
2. מועד שינוי הייעוד בדוחות הכספיים, למשל מועד שינוי סיווג המבנה במאזן כרכוש קבוע. שינוי הסיווג במאזן מעיד על כוונה לכאורה של הנישום שהמלאי נהפך לנכס קובע, אולם לכוונה זו יש למצוא ביטוי בפועל. הכוונה תיבחן על פי התנהגות הנישום לאחר מכן. אם יימכר הנכס בתוך זמן קצר לאחר הרישום במאזן, יש לקבוע שהנכס לא שינה את ייעוד.

כלומר במקרים מסוימים שבו הקבלן מחליט לשנות את ייעוד מלאי הדירות לר"ק יתכן כי יחול אירוע  מס  -  שבגינו יהא צורך לחשב את הרווח/הפסד הנובע ממכירת מלאי ולשלם את המס בהתאם.

היבטי מס ערך מוסף

סעיף 41 לחוק מע"מ, מגלם את עקרון ההקבלה בחוק מע"מ, לפיו "עוסק" זכאי לנכות מס תשומות בכפוף לכך שהתשומות שימשו אותו בעסקה חייבת מס ("אין לנכות מס תשומות אלא אם הן לשימוש בעסקה החייבת במס"). היינו, "עוסק" אשר בונה דירות למכירה – זכאי גם זכאי לנכות את מס התשומות הנובע לו מבנייתם שכן מכירת הדירות על-ידו חייבות במע"מ מלא. מאידך, "עוסק" אשר בונה דירות לצורך השכרתם –  נשאלת השאלה, האם הוא רשאי/זכאי לנכות את מס התשומות בשל בנייתם ? מחד, עסקאות של השכרה למגורים פטורות הן ממע"מ (סעיף 31(1) לחוק מע"מ קובע פטור ממע"מ עבור "השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים"), כך שלכאורה "עוסק" כאמור מחד, אינו זכאי לנכות מס תשומות ומאידך עסקאותיו (השכרה למגורים) פטורות ממע"מ.

ודוק: תקנה 2(1) לתקנות מע"מ, מנוסחת בזו הלשון: "יראו כשימוש לצורך עצמי גם שימוש לצרכי עסק בנכסי העסק, כמפורט להלן: (1) ..... (2) שימוש במקרקעין לשם השכרה הפטורה ממס על פי סעיף 31(1) או 31(2) לחוק, אם מי שהשכיר את המקרקעין עשה בהם גם את עבודות הבנייה".

שימוש לצורך עצמי הכוונה היא פעולת מכירה (מכירה רעיונית החייבת במע"מ). הפרשנות של מע"מ לתקנה היא כי "עוסק" הבונה דירות להשכרה למגורים – ינכה מס תשומות (וזאת על אף האמור בסעיף 41 לחוק מע"מ – עקרון ההקבלה) ומאידך בעת סיום הבניה והתחלת פעילות ההשכרה – יידרש העוסק להוציא חשבונית עצמית (חשבונית ערוכה על שמו) על שווי השוק של הדירות, והמע"מ הכלול בחשבונית זו, לא יהא ניתן לניכוי על-ידו וזאת לאור עקרון ההקבלה (סעיף 41 לחוק מע"מ). אנו כמובן סבורים אחרת ממע"מ ולדעתנו, "עוסק" כאמור, מחד אינו זכאי לנכות מס תשומות בשל בניית הדירות, ומאידך אינו נדרש להוצאת החשבונית העצמית, ועסקאותיו בדירות – השכרתן ולימים מכירתם פטורה היא ממע"מ, וזאת מכוח סעיף 31(4) לחוק מע"מ הקובע כעסקה פטורה "מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה או היבוא לנכות את מס התשומות בשל רכישתו או יבואו,..";

ביחס למקרה של שינוי יעוד ממלאי לר"ק – עולה השאלה, האם על העוסק נדרש להשיב את מס התשומות שנשא בשל בניית הדירות – מס תשומות שניכה בשל הכוונה למכור את הדירות, ומששונה ייעודם ממלאי לר"ק (ממכירה להשכרה הפטורה ממע"מ), נדרש להשיבם ? שמא עליו להפיק חשבונית מס עצמית על שווי השוק של הדירות, כפרשנות רשות המע"מ, לתקנה 2(1) לתקנות מע"מ - 

עמדת רשות המע"מ המבוססת, על תקנה 2(1) לתקנות מע"מ ו- 2(1)(ג) לתקנות מע"מ אשר קובעת כי יראו כשימוש לצורך עצמי – "אם נעשה שימוש במקרקעין לשם השכרה פטורה ממס לפי סעיף 31(1) לחוק, ובלבד שנתקיימו כל אלה:

(1) תקופת ההשכרה המצטברת של המקרקעין, לאותו שוכר או לכמה שוכרים, לא תעלה על 24 חודשים; עלתה תקופת ההשכרה כאמור על עשרים וארבעה חודשים, יראו בשימוש במקרקעין שימוש לצורך בתום עשרים וארבעה חודשים מתחילת תקופת ההשכרה;

והמשמעות היא, כך לגישת מע"מ, היא שבשינוי יעוד ממלאי לר"ק – כעבור 24 חודשים של השכרה למגורים – יידרש ה"עוסק" להוציא חשבונית עצמית (חשבונית ערוכה על שמו הוא) לפי שווי השוק של הדירות ולא יהא זכאי לנכות את המע"מ הכלול בחשבונית זו כמס תשומות בשל עקרון ההקבלה (שימוש בדירות לפעילות פטורה ממע"מ – השכרה למגורים).

אנו כלל לא בטוחים שפרשנות זו תואמת את תכלית והוראות חוק מע"מ. לדידנו במקרה כאמור של שינוי ייעוד נדרש העוסק להשיב את מס התשומות שניכה ואין מקום לחייבו בגין שווי השוק של הדירות – מקום בו לא ביצע מימוש כלכלי אמיתי ולא נוצר לו כל ערך מוסף חיובי.

יצוין, כי לעניין זה קיימים חריגים כגון השכרה בהתאם להוראות החוק לעידוד השקעות הון.

בהתאם על קבלנים שברשותם מלאי דירות ויש בכוונתם להשכיר את הדירות לתקופת ביניים הרי שיש לקחת בחשבון שאם תקופת ההשכרה תהיה מעל ל- 24 חודשים כי יהא עליהם להוציא חשבונית עצמית ולשלם את מע"מ העסקאות שעולה ממנה לפי שווי השוק של הדירות הרלוונטיות.

יכול להיות שעל המחוקק לתת את הדעת ולהאריך ולו לתקופה מסוימת (למשל בדרך של הוראת שעה) את התקופה של 24 חודשים על מנת לא לפגוע בקבלנים שגם כך נאנקים תחת עול האשראי.

הכרה בהפסד בגין מלאי דירות

ככלל, קבלנים אשר בונים דירות למגורים מהוונים את עלויות האשראי והוצאות הנהלה וכלליות למלאי הדירות בבנייה. עלויות אלו מופשרות לרווח והפסד לצורכי מס במועד קבלת טופס 4 ביחס לדירות שנמכרו.

לעניין זה ככלל, התרת הוצאה בניכוי מהפסד ירידת ערך מלאי הינו חריג לדיני המס אשר בד"כ מתירים בניכוי רק הפסדים שמומשו בפועל. מס הכנסה מתיר בניכוי הפסד מירידת ערך מלאי כאשר ערכו של המלאי נקבע בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים המורים כי ניתן לחשב את שווי המלאי לפי הנמוך מבין עלותו של המלאי לבין שווי השוק שלו, וכי הוכח שערכו של המלאי ירד אל מתחת לעלותו בספרים.

בהתאם על קבלנים לבחון אם שווי הדירות שברשותם נמוך מהעלות לצורכי מס ובהתאם להכיר בהפרש כהפסד לצורכי מס.

סיכום:

ההאטה בשוק הדיור בישראל על חברות הנדל"ן יכולה להיות מאתגרת. עם השינויים ביחס לקבלנים שנתקעו עם מלאי דירות והסוגייה המורכבת של המימון, חברות הנדל"ן צריכות למצוא דרכים חדשות ויצירתיות כדי להתמודד עם האתגרים האלו ולשמור על הפעילות והרווחיות שלהן.

[1] עמ"ה 212/79 מבני תעשיה בע"מ נ' פ"ש ת"א 1, פד"א י"ב 119, 122.