עדכונים מקצועיים

במהלך החודשים האחרונים, ערכה יחידת הביקורת ממחלקת ביקורת ואכיפה, בשיתוף עם מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך (להלן "סגל הרשות" או "הסגל") ביקורת רוחב אשר בחנה את הטיפול החשבונאי שמיישמות חברות נדל"ן יזמי בקשר לעסקאות התחדשות עירונית (להלן "הביקורת"). במסגרת הביקורת, סגל הרשות מצא כי קיימת שונות בטיפול החשבונאי בין התאגידים שנדגמו ביחס לסוגיות יישומיות ופרשניות של תקני החשבונאות הבינלאומיים הרלוונטיים.

כזכור, תקנה 8ב לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים) התש"ל - 1970 (להלן - "התקנה" ו-"התקנות", בהתאמה), כוללת הוראות בנוגע לדרישת הגילוי ו/או הצירוף של הערכות שווי מהותיות ומהותיות מאוד לדוחות התקופתיים. בכדי ליצור אחידות דיווחית בפני התאגידים המדווחים פורסמה בחודש דצמבר 2010 עמדה משפטית מספר 105-23: פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי (להלן - "העמדה המשפטית"), המפרטת בדבר עמדת סגל הרשות בנוגע לפרמטרים הכמותיים הרלוונטיים לבחינת מהותיות הערכות שווי ובחודש פברואר 2011 פורסמה הבהרה לעמדה משפטית מספר 105-23 בדבר פרמטרים לבחינת מהותיות הערכות שווי: שאלות ותשובות (להלן - "ההבהרה").

החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות תאגידים המוחזקים על ידה במישרין ובעקיפין, בתחום הנדל"ן, הכולל נכסי נדל"ן מניב, ייזום, פיתוח ובינוי של פרויקטים והשכרת חללי עבודה משותפים. פעילות החברה בתחום השכרת חללי העבודה המשותפים מבוצעת באמצעות חברה בת המפעילה מתחמי חללי עבודה משותפים פעילים בערים שונות בישראל. החברה הבת האמורה התקשרה בשנת 2021 על הסכם העברת פעילות עם חברת .Ltd International W. (להלן - "WeWork") במסגרתו הועברו לחברה הבת זכויות בהסכמי שכירות עבור נכסים המשמשים אותה בתחום פעילות מתחמי חללי עבודה משותפים וכן נחתם הסכם רישיון בינלאומי, אשר במסגרתו העניקהWeWork לחברה הבת זיכיון להפעיל חללי עבודה משותפים ובתמורה החברה הבת התחייבה לשלם ל- WeWork דמי זיכיון בשיעור הנגזר מהכנסותיה מתחום פעילות מתחמי חללי עבודה משותפים. מכוח הזיכיון האמור, החברה הבת נוהגת להתקשר מעת לעת בהסכמים לשכירות בלתי מוגנת של נכסים ("הסכמי השכירות הראשיים") עם חברות שונות למטרת השכרת נכסים אלה לניהול והפעלה של מתחמי חללי עבודה. ככלל, תקופות הסכמי השכירות הן בדרך כלל בין 10 ל- 15 שנים ובמסגרתן מוענקת לחברה הבת אופציה להארכת התקופה (לתקופה שלא תעלה על 24 שנים ו- 11 חודשים). לקוחותיה של החברה הבת הם מנויים, החברים בקהילת החללים המשותפים ומכוח ההתקשרות הם מחויבים לשלם לה דמי מנוי עבור שירותים בהתאם למסלולי שירות שונים העשויים לכלול גישה לעבודה בחלל עבודה משותף, ללא משרד או שולחן ספציפי, שירותים כגון גישה לרשת אינטרנט, שירותי ניקיון ואחזקה, חדרי ישיבות, שירותי דואר, גישה לחדרי ישיבות, משרדים או כיתות על פי דרישה (On Demand) וכדומה. דמי המנוי בדרך כלל כוללים תשלום עבור מגוון סוגי שירותים באמצעות חשבונית אחת ועשויים לכלול תשלום עבור שירותים נוספים המחויבים בנפרד (כגון עבור חניה, שירותי מערכות מידע, מוצרי משרד וכיוצא באלה

דוחות כספיים לדוגמה לתקופות ביניים של שנת 2025 הערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים ותקנות ניירות ערך

בשלהי שנת 2024, חברה העוסקת בעצמה ובאמצעות תאגידים המוחזקים על ידה בתחום האנרגיה (להלן - "החברה") פנתה לסגל הרשות לניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") במסגרת פניה מקדמית שעניינה בחינת קיומה של שליטה חשבונאית בחברה מוחזקת.

ביום 31 בדצמבר 2024 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (מיסוי רווחים לא מחולקים), התשפ"ה-2024 במסגרתו נקבע תיקון מס' 277 לפקודת מס הכנסה, התשכ"א-1961 (להלן - "התיקון").

כזכור, בחודש מאי 2024 פרסמה הוועדה לתקני חשבונאות בינלאומיים (ה- IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי 19, חברות בנות ללא אחריות דיווח ציבורית: גילויים (IFRS 19 או "התקן") אשר נועד לאפשר לתאגידים המצויים בתחולתו להכין דוחות כספיים מאוחדים התואמים את תקני ה- IFRS, אך תוך יישום דרישות גילוי מצומצמות ביחס לתקנים אלו.

תקן דיווח כספי בינלאומי 8, מגזרי פעילות (IFRS 8), נועד לאפשר למשתמשים בדוחות הכספיים של הישות להעריך את המהות ואת ההשפעות הפיננסיות של כל אחת מהפעילויות העסקיות שבהן היא עוסקת ואת הסביבות הכלכליות שבהן היא פועלת. עם זאת, 8 IFRS חל רק על דוחות כספיים של ישויות שניירות הערך שלהן נסחרים בשוק הציבורי, או של ישויות המגישות או המצויות בהליך הגשה של דוחות כספיים לרשות ניירות ערך או לרגולטור אחר לצורך הנפקה.

כמידי תקופה סגל רשות ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות"), מפרסם דוח ריכוז ממצאים שמטרתו לשקף ממצאים עיקריים שעלו בבדיקות הערכות שווי ושמאויות. במסגרת האמור, ביום 9 באפריל, פרסם סגל הרשות, דוח ריכוז ממצאי ביקורת רוחב בנושא הערכות שווי נדל"ן והערכות שווי פעילות (להלן - "דוח הממצאים") שביצע סגל הרשות בשנה האחרונה, כמו גם את עמדת סגל הרשות בקשר אליהם, וזאת לשם שיפור וטיוב השיטות המיושמות והגילוי במסגרת הערכות השווי.

החלטת אכיפה 25-1 - אופן הטיפול בהפסד משינוי בשיעור ההחזקה בחברה כלולה החלטת אכיפה 25-2 - סיווג תזרימי מזומנים מרכישה ומכירה של ניירות ערך המוחזקים למסחר

ביום 26 בפברואר 2025 מינה יושב ראש רשות ניירות ערך את הוועדה לבחינת דרישות הגילוי בדוחות עיתיים ומיידיים (להלן - "הוועדה") אשר הוסמכה לבחון את הגילוי הנדרש כיום במסגרת הדוחות העיתיים, לרבות, גילוי שנכלל במסגרת תשקיף ובפרט דוח הדירקטוריון ופרק תיאור עסקי התאגיד אשר נכלל בדוח התקופתי, וכן את הוראות הגילוי המתייחסות לדיווחים מיידיים. בין השאר, התבקשה הוועדה לבחון את מבנה הדיווח הנוכחי, האם קיים צורך בהוספת פריטי מידע שאינם ניתנים כיום, והאם יש מקום לצמצם דרישות גילוי קיימות.

ביום 31 בדצמבר 2024, פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (מיסוי רווחים לא מחולקים), התשפ"ה - 2024 במסגרתו, בין היתר, נקבע תיקון מס' 277 לפקודת מס הכנסה, התשכ"א-1961 (להלן "הפקודה") אשר מוסיף את סעיפים 81א - 81ו לפקודה.

ביום 19 בינואר 2025, פרסמה מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך, מסמך דגשים (להלן - "מסמך הדגשים") לתאגידים המדווחים לקראת פרסום הדוחות לשנת 2024 והפעילות הצפויה של מחלקת תאגידים בשנת 2025.

ברקע העלייה בשיעורי הריבית במשק בשנים האחרונות וכתוצאה מכך עליית סיכון האשראי של לקוחות, ועל רקע אי סדרים שהתגלו בענף האשראי החוץ בנקאי, החליט סגל ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") לבצע ביקורת במספר תאגידים בענף האשראי החוץ בנקאי (להלן - "הענף").

תאגידים מדווחים שפועלים בתחום הנדל"ן המניב נוהגים להציג במסגרת הדוחות התקופתיים את המדד המכונה Funds From Operations (להלן - "FFO" או "המדד"). סגל רשות ניירות ערך (להלן - "הסגל") בחן את הצורך בקביעת סטנדרטים אחידים וכללים מנחים ביחס לאופן חישוב והצגת FFO, זאת, על רקע ממצאי בדיקה מקיפה שערך הסגל אשר במסגרתה נסקרו באופן שיטתי נתוני FFO שדווחו בדוחות התקופתיים לשנת 2023, לרבות החישובים וההתאמות שבוצעו לנתונים אלה. בהמשך לקול קורא שפורסם בנושא במסגרתו הסגל פנה לתאגידים המדווחים אשר פועלים בתחום הנדל"ן המניב, לציבור המשקיעים, לאנליסטים המסקרים את התחום ולכלל הגורמים העוסקים בנושא, לשם קבלת התייחסותם למספר סוגיות מפתח הקשורות לנאותות חישוב המדד, במטרה לגבש פתרונות ולקבוע סטנדרטים ברורים ואחידים שיבטיחו את שקיפות, עקביות ואמינות המדד, ביום 16 בינואר 2025 פורסמו כללים מנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה-Funds From Operations.

לצורך עריכת הדוחות הכספיים השנתיים לשנת 2024 של חברות הכפופות לחוק ניירות ערך ותקנותיו מצורפים להלן קישורים לדוחות הכספיים לדוגמה לשנת 2024 בפורמט PDF (גרסאות WORD יועברו על פי דרישה): להורדת דוחות כספיים מאוחדים לדוגמה לשנת 2024, הערוכים לפי תקני IFRS לחץ/י כאן - הדוחות הכספיים המאוחדים לדוגמה הערוכים לפי תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) ותקנות ניירות ערך כוללים, בין היתר, את עיקר דרישות הגילוי שנקבעו במסגרת תקני IFRS חדשים, הבהרות ופרשנויות לתקנים קיימים וחדשים, שיפורים לתקני IFRS וכן דרישות גילוי בהתאם לתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010. לשם הנוחות, כללנו במסגרת פתיח לדוחות הכספיים המאוחדים לדוגמה, מזכר דגשים רלוונטיים ובכלל זה סקירה של התפתחויות רלוונטיות מהשנים האחרונות בתקנות ניירות ערך. הדוחות הכספיים המאוחדים לדוגמה נועדו לשמש ככלי עזר ובקרה חשוב בעריכה של דוחות כספיים והעמידה בדרישות הגילוי מכוח תקני IFRS. עם זאת, הם אינם כוללים את כל דרישות הגילוי האפשריות הקיימות בתקינה הבינלאומית ובתקנות ניירות ערך. להורדת דוחות כספיים נפרדים לדוגמה לשנת 2024, הנדרשים מכוח תקנה 9ג לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 לחץ/י כאן - הדוחות הכספיים הנפרדים לדוגמה ערוכים בהתאם לעקרונות תקנה 9ג לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 ולתוספת העשירית לתקנות אלה. בהתאם, הם ערוכים בכדי לשקף נתונים מתוך הדוחות הכספיים המיוחסים לתאגיד עצמו כחברה אם, וכוללים דוגמאות לפריטי מידע מהותי החשוב למשקיע סביר לצורך הבנת המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד עצמו כחברה אם, ומידע העשוי להשפיע על קבלת החלטות כלכליות בקשר עם התאגיד, כמפורט בתוספת העשירית.