חברה יזמית ישראלית המחזיקה בנכסי נדל"ן מסחרי ביבשת אפריקה, העסיקה חברת ניהול נכסים מקומית לצורך תפעול ואחזקה שוטפת של המתחמים הנמצאים בבעלותה. לאורך השנים, ומבלי שהנהלת החברה היזמית מודעת לכך, פיתחה חברת הניהול זרוע פעילות נוספת לביצוע עבודות התאמה לשוכרים באותם מתחמים המנוהלים על ידה ונמצאים, כאמור, בבעלות החברה היזמית. מנהל הפעילות של החברה היזמית ביבשת אפריקה ניצל את מעמדו כנציג ההנהלה, המהווה גורם הבקרה היחידי מטעמה, ופעל להסטת כלל עבודות ההתאמה לחברת הניהול, בתמורה לטובות הנאה אישיות. לצורך הסוואת ההיקף החריג של עבודות ההתאמה שבוצעו, הנחה מנהל הפעילות את חברת הניהול להפיק חיובים בגין הוצאות השיפוץ בכסות תשלומי דמי ניהול לגיטימיים, לכאורה, ששילמה החברה היזמית לחברת הניהול עבור שירותי תפעול ותחזוקה שוטפים. בעקבות הצגת תוצאות מאכזבות לאורך תקופה ארוכה של פעילות החברה היזמית באפריקה, נערכה בדיקה שמהר מאוד הפכה לחקירה. החקירה העלתה ליקויים חמורים בתהליכי עבודה וכשלים מהותיים בבקרות שלמעשה כלל לא היו קיימות. כך לדוגמה, בניגוד לנהלי החברה, לא בוצע תכנון תקציבי לפרויקטים של עבודות התאמה לשוכרים ואף לא תועד במערכות החברה הליך התמחרות כלשהו בין מציעים שונים לצורך ביצוע עבודות אלו. חוסר הפיקוח והבקרות הבסיסיות, שבמקרה האמור כלל לא התקיימו, בשילוב עם שיתוף פעולה של הגורם האמון על הבקרה מצד החברה היזמית, סללו את הדרך למקרים בהם התקשרויות אושרו מבלי שגורם כלשהו מערער על כך שלאורך שנים כל עבודות ההתאמה בוצעו ע"י ספק יחיד ומבלי שהיקף התשלומים וסבירות ההוצאות נבחנו ע"י גורמי מקצוע. הכשל הראשי באירועים אלו טמון בעובדה שחברות יזמיות, בעלות מוטות שליטה רחבות ומנגנוני בקרה רופפים, המתמחות בהשקעות ובפיתוח שטחי מסחר, אינן בהכרח בעלות המומחיות לניהול ותפעול שוטף של נכסים מניבים, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפעילויות מרוחקות. לצורך כך, מעסיקות החברות היזמיות קבלני משנה האחראים על הניהול השוטף של שטחי המסחר. מצב זה מביא לא אחת למקרים בהם לאחר רכישת הנכס המניב והפעלתו קיימת התרופפות במוטות הפיקוח וכתוצאה מכך נוצרים כשלים במנגנוני הבקרה. לעיתים, ספקים וגורמים הנותנים שירותים ליזמים מזהים את הפרצות בתהליכי העבודה ומנצלים זאת לרעה.
עדכונים מקצועיים
ביום 30 ביולי 2023 פורסמו תקנות להגברת האכיפה של דיני עבודה (רכיבי השכר המרכיבים את ערך שעת עבודה וערך שעת עבודה לעובד קבלן) התשפ"ג -2023 להלן: "תקנות ערך שעת עבודה") מכוח סעיף 28 (ב) לחוק הגברת האכיפה אשר מפרט את רכיבי השכר המרכיבים את ערך שעת עבודה, וכן את ערך שעת העבודה לעובד של קבלן לפי סוגי שירות שונים. בהתאם לתקנות אלה, נדרש להתייחס לתשלומים שיש לשלם לחברת הקבלן כולל עדכון ערך השעה בנספח התמחירי
הנחיית הרשות להגנת הפרטיות מס 1/2024 שכל דירקטוריון נדרש להכיר בנושא הגנת הפרטיות תקנות הגנת הפרטיות הישראליות קובעות שורה של חובות ופעולות אשר בעלי מאגרי מידע, מחזיק במאגר ומנהלו נדרשים לבצע בכדי לקיים את האחריות המוטלת עליהם לפי סעיף 17 לחוק הגנת הפרטיות. אילו חברות נדרשות לעמוד בהתאם להנחיה: בחברה אשר עיבוד מידע אישי מצוי בליבת הפעילות שלה, או שקיימת סבירות כי פעילותה תיצור סיכון מוגבר לפרטיות, עמדת הרשות היא שעל דירקטוריון החברה מוטלת חובה לפקח על ציות החברה לחוק ולתקנות בהתאם לעקרונות שלהלן. באחריות הדירקטוריון לוודא גיבוש, אימוץ ויישום של מדיניות בדבר אופן ביצוע דרישות החוק והתקנות בחברה.
לקראת חגי תשרי המתקרבים, מצ"ב תזכורת בנושא תשלום דמי חגים לעובדים בהתאם לחוק: o עובד המועסק מינימום 3 חודשים ולא עבד ביום הכיפורים/יום חג - במידה ועבד יום לפני החג ויום אחרי החג - זכאי לתשלום שכר עבודה כאילו עבד ביום הכיפורים/בחג (בהתאם להיקף משרתו הממוצע לפי שלושה חודשים אחרונים). o בהתאם לפסיקה, ככל שהמעסיק אישר את בחירת המשמרות - אזי מדובר באישור מעסיק ויש לשלם לעובד דמי חג.
בטיחות ילדנו במוסדות החינוך קווים מנחים לביקורת פנימית ברשות המקומית
הרשויות המקומיות בישראל מופקדות על מתן מכלול שירותים המוענקים לאזרחים בישראל ובהם החינוך, הרווחה, הבריאות, הדת, התרבות ופנאי. אמנם, בתחומים רבים הרשויות המקומיות מונחות על ידי מערכת כללים שנקבעו על ידי השלטון המרכזי ומהוות מעיין "זרוע ביצועית", אולם במרבית התחומים הרשויות המקומות מחזיקות בסמכויות נרחבות המשפיעות במישרין על חיי היום יום של התושבים, לעיתים באופן מורגש אף יותר מהשלטון המרכזי. בשנים האחרונות נחשפנו למקרים רבים בהם נציגי ציבור מהשלטון המקומי נצלו את הכוח הניתן להם לרעה. בין המקרים הבולטים ניתן למצוא את ראש עיריית רמת גן לשעבר, מר צבי בר, שהורשע בשנת 2014 בגין שוחד, הלבנת הון, הפרת אמונים ושיבוש הליכי משפט, ראש עיריית בת ים לשעבר, מר שלומי לחיאני, שהורשע בשנת 2015 במסגרת הסדר הטיעון בעבירות של מרמה והפרת אמונים וכמובן ראש הממשלה וראש עיריית ירושלים לשעבר, מר אהוד אולמרט, שהורשע בשנת 2014 בפרשת הולילנד. במאמר זה נתמקד בשני תחומים עיקריים החשופים למעשי שוחד ושחיתות מוניציפלית, וכן נדון בפעולות מוצעות שעל הרשויות המקומיות לנקוט לצורך התמודדות ו/או צמצום הסיכון להתרחשותם של מעשי שחיתות בתחומים אלו.
סוף השנה הינו תקופת חגים בארץ ובעולם, חגים שמתאפיינים באור, דבר שקשה לומר על שוק הנדל"ן בתקופה הזאת. כאשר מנסים לחזות מה צופן לנו העתיד, נתקלים במגמות ומספרים סותרים ומבלבלים. מצד אחד, מירב התחזיות צופות כי המשק בדרכו למיתון ושוק הנדל"ן עומד בפתח של משבר. מנגד, הנתונים שפורסמו החודש מצביעים דווקא על עליה של 20.3% במחירי הדירות מתחילת השנה וזאת למרות העלאות הריבית, אשר השפיעו על ירידה בשיעור העסקאות החדשות וירידה בלקיחת המשכנתאות על ידי משקי הבית. האיתותים והנתונים הסותרים בתקופה זו, מעמידים את חברות הנדל"ן בדילמות באשר לפרויקטים עתידיים, אשר עשויים להשפיע באופן מהותי על עתידן. השאלות שעולות בהנהלות ובדירקטוריונים השונים הן: האם להתחיל פרויקטים מתוכננים? מה הסיכונים בהקפאת הפרויקט? האם הקפאה עשויה לגרום לנזקים עתידיים בהתחשב בהתחייבויות שנטלה? מה הקפאת הפרויקט משדרת ללקוחות, לשוק ולמשקיעים? האם המכרזים שזכינו לא יקרים מידי ואולי כדאי להמתין עם תחילת הבניה? האם להתחיל במבצע והנחות למלאי הדירות הקיים? באיזה מחיר ניתן לגשת למכרזים חדשים והאם בכלל להתחיל בפרויקט חדש? אלו רק מקצת מהשאלות הניצבות בפני חברות הבנייה, שאין עליהן תשובה אחידה ובטוחה. מובן כי חברות שונות יתנו תשובות שונות לשאלות דלעייל, כיוון שיש בקרב המנהלים אוהבי סיכון ויש סולידיים, יש אופטימיים ויש פסימיים. עם זאת, ללא קשר לתשובה שהנהלת החברה נתנה לשאלות, עליה להקפיד על קיום של מנגנון פיקוח ובקרה אחר קבלת החלטות ותקשורת טובה עם הדירקטוריון. להלן מספר צמתים קריטיים אשר מחייבים הפעלת מנגנון בקרה ופיקוח מצד הדירקטוריון:
החל משנת 1967 ישראל שולטת בשטחי הגדה המערבית, ועבודתם של פלסטינים מוסדרת על ידי מכסות שמנפיקה ישראל להיתרי עבודה. נכון ליוני 2021 מכסת היתרי העבודה עומדת על כ 120,000 היתרים שמתוכם כ80,000 בתחום הבנייה. בחודש האחרון פורסם דו"ח של עמותת קו ( ראה קישור והרחבה בקישור מטה) , אשר ניסה לאמוד את ההשפעה הבריאותית של העבודה באתרי הבנייה בישראל על העובדים הפלסטינאים. הדו"ח מעלה תמונה עגומה של פגיעה ישירה בבריאות העובדים בגלל אופי העסקתם בעבודות בנייה בישראל, המשמעות של איסור הלינה בשטחי ישראל. בשולחן עגול בו השתתפתי ואשר נערך בשגרירות גרמניה במהלך חודש נובמבר האחרון, בהובלה של עמותת קו לעובד, הוחלט על מפת דרכים שתעזור בקידום חקיקה לשיפור המצב הקיים. במאמר קצר זה אציג מספר נתונים מענייניים שעלו בדו"ח של קו לעובד שהתבסס על סקר שנערך על 256 עובדים בתחום הבניה.
פודקאסטים מהמומחים של פאהן קנה
בחמישים שנה האחרונות אנחנו עדים לשינויים מהותיים באופי הבנייה בארץ ובעולם. הבניינים גבהו ולכן מספר העובדים המרוכזים באתר אחד גדל ויכול להגיע למאות עובדים. עם זאת, היכולות הטכנולוגיות שעומדות לרשות הקבלנים לנהל עובדים אלו ולדאוג לבטיחותם כמעט ולא השתנו. אין ספק שהפער דלעייל תורם את חלקו להיקפי הנפגעים הגדול מאוד בתחום זה. הגידול במודעות לנושא הבטיחות בענפי הבנייה וחשיפה בדין של העוסקים בתחום, הובילו בשנים האחרונות לפיתוח טכנולוגיות בטיחות שאימוצן, עשוי למצב אותנו במקום מוביל בעולם בתחום טכנולוגיות בטיחות בענף הבנייה. בכנס שנערך החודש, בהובלה של התאחדות הקבלנים וקרן מנוף, הוצגו טכנולוגיות חדשניות שעשויות לקדם את הבטיחות באתרי בנייה ובו בעת גם לשפר ולייעל את העבודה בהם.
שוק הנדל"ן רותח וצפוי כי ישלים עלייה של 17% עד לסוף שנת 2022. אך מלבד הכוויות אותן חווה ציבור הרוכשים, הלהבות פוגעות בקבלנים ובחברות הבנייה עוד קודם. מדד הנדל"ן איבד השנה כ-24% מערכו ובקרב חברות בניה רבות הנסחרות בבורסה נרשמו ירידות שערים חדות. כאשר אנו מנסים לנתח את הסיבות להאמרת המחירים בעשור האחרון בכלל ובשנה הנוכחית בפרט ומנכים מהרשימה את הסיבה הברורה והעיקרית של חוסר ההיצע אל מול הביקוש הגואה (נכון לסוף 2021 קיים מחסור של 200 אלף דירות על פי התאחדות הקבלנים בוני הארץ) אנו נתקלים במספר סיבות, אשר מובילות להתייקרות הבנייה ופגיעה ברווחיות חברות הבנייה והקבלנים.
ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן שיסכמו את המחצית הראשונה של שנת 2022: 1. סקירת התחלות הבנייה (במ"ר) לפי ייעוד: מגורים, משרדים ומסחר (מתוך פרסומי הלמ"ס ליוני 2022) 2. סקירת השינויים בנדל"ן למגורים ומה קרה לרכישות המשקיעים? 3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון השני של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.
סקרנו את השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 (אשר פורסמה בסוף דצמבר 2021). שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם.
מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל. שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.
גידול במספר המעילות שנחשפו כתוצאה מקריסת חברות
היצע שאינו עומד בקצב מול הביקוש הגואה, גורם לשוק הנדל"ן לרתוח! נכון למועד כתיבת שורות אלו, מחירי הנדל"ן האמירו ב-7.2% בשנת 2021! בנוסף לעליית ביקושים שנובעת מהפחתת מס הרכישה לדירות להשקעה, הטבות בתחום המשכנתאות, הריבית הנמוכה וחיסכון שעלה בתקופת הקורונה, יהיה נכון להצביע על מחסור בהיצע הדיור כאחת הסיבות המרכזיות לעלייה במחירי הדיור, אם לא המרכזית שבהן. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים אפריל 2020 – מרץ 2021 החלה בנייתן של כ-49,990 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020.