סיכונים ובקרות בהתחדשות עירונית

היצע שאינו עומד בקצב מול הביקוש הגואה, גורם לשוק הנדל"ן לרתוח! נכון למועד כתיבת שורות אלו, מחירי הנדל"ן האמירו ב-7.2% בשנת 2021!

בנוסף לעליית ביקושים שנובעת מהפחתת מס הרכישה לדירות להשקעה, הטבות בתחום המשכנתאות, הריבית הנמוכה וחיסכון שעלה בתקופת הקורונה, יהיה נכון להצביע על מחסור בהיצע הדיור כאחת הסיבות המרכזיות לעלייה במחירי הדיור, אם לא המרכזית שבהן.    

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים אפריל 2020 – מרץ 2021 החלה בנייתן של כ-49,990 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020.

בעוד שאת מס הרכישה, תנאי המימון והמשכנתאות וגובה היטל ההשבחה ניתן לשנות בעזרת החלטות של משרד האוצר ובנק ישראל, כיצד תוכל המדינה להתמודד עם מחסור בהיצע, מלבד יישום חזונו של בן גוריון על ידי בניית ערי ענק בנגב?

אחד הפתרונות המרכזיים הוא הנהגת תוכניות של התחדשות עירונית שיזמה המדינה. מטרות תכניות אלה היא ליצור הגדלה של היצע הדיור במרכזי הביקוש על ידי שימוש בשטחים קיימים, חידוש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה שיפור, שדרוג, חיזוק ומיגון בנייני מגורים ופיתוח שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם.

קיימות שתי תוכניות מרכזיות שבהן נתמקד: תמ"א 38 ותכנית הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי). יש לציין כי תכניות אלה מקודמות גם ביוזמות ממשלתיות, אך אנחנו נתמקד בשוק הפרטי וביצוען על חברות יזמיות.

תמ"א 38:

מטרתה הרשמית של התכנית היא חיזוק בניינים ישנים לצורך התגוננות מרעידות אדמה, עקב מיקומה של מדינת ישראל באזור פעיל סיסמי. אם כך, כיצד תכנית שנועדה לחזק מבנים לצורך הגנה מרעידות אדמה מסייעת בהגדלת היצע הדירות? התשובה היא, באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני ליזמים שכולל תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות חדשות בבניין. באמצעות תמריץ זה מתקבל רווח משולש: למדינה ואזרחיה – הגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדיור, לדיירי הבניין – שיפוץ הדירות והבניין ומיגונו מפני רעידות אדמה, ולקבלן – רווח כספי מהרחבת השטח ומכירת דירות חדשות.

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-6.7% מהדירות (כ-3,370) שהחלה בנייתן בחודשים אפריל 2020-מרץ 2021 נבנו כתוספות בנייה לבניינים קיימים, יותר ממחצית, במסגרת תמ"א 38 (59.9%).

תכנית הריסה ובניה מחדש (פינוי – בינוי):

בתכנית זו מתבצעת הריסה של המבנה הקיים והקמת מבנה חדש בסטנדרטים מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש.

בניגוד לתכנית תמ"א 38 בה מבצעים חיזוק ועיבוי של יסודות בניין קיים וכתוצאה מכך, המשך מגורי הדיירים בבניין בעת השיפוץ, בתכנית פינוי-בינוי תתבצע הריסה של בניין או מספר בניינים ופינוי הדיירים לדירות חלופיות למשך התקופה, לצורך הקמת בניין חדיש שיכלול מספר גדול בהרבה של דירות מסך הדירות שפונו.

סיכונים ובקרות – התחדשות עירונית

יחד עם יתרונותיהם הרבים של תכניות התחדשות עירונית, תחום זה טומן בחובו סיכונים רבים, הן ליזמים והן לדיירים המתגוררים במבנים המיועדים לתכניות אלה. על פי נתוני D&B, כ-35% מהחברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית נמצאות בסיכון גבוה עם זאת חברות רבות העוסקות בתחום הונפקו לאחרונה בבורסה לניירות ערך. בשנת 2020, 350 חברות הגיעו לכשל פיננסי. ישנם סיבות רבות להגיען של החברות למצב זה. ננסה למנות פה את העיקריות שבהן, וחשוב מזה, כיצד ניתן להימנע מהן.

אי עמידה בחוקים ותקנות בענף הנדל"ן –

עם היתרונות המגיעים מהממשלה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו הטבות מס, פטור מהיטל השבחה, הקצאת קרקע משלימה ועוד, על החברות לעמוד בדרישות רבות, מחמירות ונוקשות שדורש המחוקק, אשר עבירה עליהן עלולה להפסיק את הפרויקט באופן מידי במקרה הטוב ועד להגשת כתבי אישום כנגד היזם במקרה הרע. על מנת להקטין את הסיכון ולעמוד בדרישות הרגולציה, על החברה להתחיל במיפוי החוקים והתקנות אליהם החברה כפופה, למנות גורם אחראי ומקצועי על עדכונים בחוק, להיעזר ביועצים חיצוניים, למסד נהלים כתובים בנוגע לתקנים ורגולציה ואף לבצע ביקורי פתע ובחינת הבקרות בשטח. כל אלה ועוד, עשויים להקטין את סיכון זה בצורה משמעותית.

תמחור ותקציב פרויקט שגוי –

בנוסף לסיכון רגולטורי, הסיכון המשמעותי ביותר של חברות אלה הוא חוסר רווחיות והפסד כספי מביצוע הפרויקט. כיום "המירוץ" והתחרות אחר העסקה האטרקטיבית ופיסת קרקע טובה עשויה לגרום לחברות לפעול בחפזון גם בנושא התמחור וגם בנושא אישור העסקה במדרגים הנהוגים, במצבים כאלה, החברה עלולה לשקוע בחובות, להיות חשופה לתביעות ואף להגיע לחדלות פירעון עקב אי עמידה בהתחייבותה לקבלנים, ספקים ואף לדיירים עצמם. לצורך הגנה מסיכון זה, על החברה לבצע תמחור מקדים של הפרויקט ובניית תקציב בצורה מדויקת ככל שניתן, זאת באמצעות היעזרות באמצעים טכנולוגיים למידול הפרויקט על מנת לדייק את כתבי הכמויות, ביצוע מכרזים ובחינת הצעות מחיר מספקים וקבלנים שונים, השוואה לפרויקטים דומים וניתוח הפקת לקחים, מעקב ובקרה הדוק אחרי התקציב לאורך חיי הפרויקט כולל שינויים/תוספות, ניהול סעיף "הוצאות בלתי צפויות" באופן מפוקח, דיווחים שוטפים להנהלה והרמת דגלים אדומים באופן מיידי.

קשר מול הדיירים / ועד מייצג/קשר עם עירייה –

מכיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית נחתמים מול גורמים רבים (דיירי הבניין), על היזם למסד את הקשר בין הצדדים ולהציג את התנאים בצורה ברורה ושקופה לכל התרחישים שעלולים לקרות לאורך חיי הפרוייקט. על היזם, באמצעות יועץ משפטי מטעמו, לעגן בהסכם כתוב ("הסכם עסקה") אשר ייחתם במעמד שני הצדדים, את כל הסעיפים הנוגעים לקשר בינו לבין הדיירים. על החוזה להכיל התייחסות לתנאי היציאה מהפרויקט, להגדרת לוחות זמנים ולעיכובים, לסעיפי ביטוח שמתייחסים לשינוי חקיקתי במידה ומתרחש, להצגת תכנית מפורטת של הפרויקט ועוד. בנוסף, על היזם לעמוד על קשר שוטף עם הדיירים על ידי מינוי גורם אחראי לנושא זה, לקיים כנס להצגת הפרויקט ולבצע פגישות עדכון תקופתיות. בקשר מול העירייה קיימים סיכונים רבים ומומלץ כי התקדמות ההתקשרות תדווח בתדירות גבוהה וזאת כדי למנוע עיכובים לא צפויים שעשויים לגרום להפסדים כספיים והשלכות משפטיות.

התקשרות עם קבלן ראשי –

ביצוע הפרויקט ובניית המבנה בפועל מתבצעת על ידי קבלן ראשי אשר תפקידו לתכלל את כל תהליך הבנייה. עקב כך, התקשרות עמו, הנה החשובה ביותר. הן מבחינה כספית, שכן מהווה את ההוצאה הגדולה ביותר של היזם והן מבחינת הצלחת הפרויקט ואיכותו. על מנת לצמצם את הסיכון בהתקשרות זו ולהבטיח את השלמת הפרויקט בהצלחה, על היזם לערוך סקר מקדים מקיף שיכלול, בין היתר: סיור קבלנים, קבלת הצעות מחיר מקבלנים שונים וביצוע בדיקות רקע לקבלנים הפוטנציאליים (איתנות פיננסית וניסיון עבר בפרויקטים דומים) וזאת על מנת להבטיח כי הבחירה בקבלן הראשי נעשתה בצורה מיטבית. לאחר בחירת הקבלן וכמו הקשר מול הדיירים, חשוב כי יעוגנו בהסכם כתוב ותקף משפטית כל הסעיפים החשובים לצורך הגנה על היזם מהפרות של הקבלן לנושאים שסוכמו בתחילת הדרך, כגון: קביעת אבני דרך ולו"ז מחייב וקביעת מנגנון המאפשר ביטול הסכם / קבלת פיצוי בעת הפרה, דיווחים נדרשים לחברה, התחייבות לעמידה בהוראות בטיחות באתר הבנייה, העמדת בטחונות ועוד.

התמודדות עם סרבני פינוי –

בפרויקטים של פינוי והריסה (פינוי – בינוי) ועל פי חוק פינוי בינוי, על היזם להשיג תמיכה של 80% מכלל הדירות בבניין לצורך הריסת הבניין ותחילת פרויקט הבנייה. במצבים בהם דייר אחד אינו מסכים לעסקה ובעצם סירובו מונע את השגת הרוב הנדרש ואת ביצוע הפרויקט, החוק מגדיר אותו כ"דייר סרבן". כאשר היזם מציע עסקה כדאית מבחינה כלכלית, מציע לדיירים פתרון מגורים חלופי עד לגמר הפרויקט וקבלת הדירות החדשות, מציע בטוחות הולמות ושסיבותיו של ה"סרבן" אינן סבירות (אינו בעל מוגבלות ואינו קשיש) יוכל היזם להגן על עצמו, באמצעות החלטת בית משפט, ולהתחיל בביצוע הפרויקט על אף סירובו של אותו דייר.

כיום, כחלק מטיוטת חוק ההסדרים החדש שיובא לאישור הכנסת יחד עם תקציב המדינה, מופיעה התייחסות נרחבת לתכניות של התחדשות עירונית. המנגנונים החדשים שהחוק מציע נועדו לפתרון חלק מהחסמים שמקשים כיום על מימוש מהיר של פרויקטי התחדשות עירונית ומעניק אחריות נוספת לרשויות המקומיות, מקשה על סרבני פינוי ומעודד יזמים חדשים. כל זאת על מנת להתמודד עם עליית מחירי הדירות, שכרגע נראה שרק השמים הם הגבול בשבילם.

 

לסיכום, יחד עם התקווה שהתחדשות עירונית מביאה עמה להורדת מחירי הדיור, טמונים סיכונים רבים שבחלקם נגענו במאמר זה. חברות שישכילו להתמודד מפניהם ולהעמיד בקרות חזקן כנגדם ואף לפקח בזמן אמת לנושאים מהותיים בתהליך כמו הקשר מול הדיירים והרשויות, תמחור ותקציב הפרויקט, ההתקשרות עם הקבלן הראשי ואף ליווי כולל לאורך כל חיי הפרויקט, יוכלו לקטין את הסיכונים ולהגדיל בצורה משמעותית את סיכויי הצלחת הפרויקט והשגת הרווחיות הנדרשת ועל הדרך, להיות חלק מהמאמץ החשוב להורדת מחירי הדיור בארץ.