שכירות ארוכת טווח –האם היזמים נערכים כראוי לכניסה לתחום?

מדד המחירים שפורסם בחודש מרץ האחרון, חתם עליית מחירים שנתית של מחירי הדיור לגובה של 13%, עלייה שלא נראה כמותה ב-11 השנים האחרונות. עלייה זו משקפת בבירור את חוסר האמון בשיטת הממשלה בעשור האחרון, שמטרתה הייתה לצנן את מחירי הדיור באמצעות דחיקת משקיעים החוצה והגדלת היצע הדירות. ממבט חטוף במדד המחירים, ניתן לראות שמחיריהן של דירות חדשות עלו ב-18%, בעוד מחיריהן של דירות יד שניה עלו ב-10% בלבד, מה שמוביל למסקנה כי הכוח המרכזי המשפיע על מחירי הדיור מגיע דווקא מצד הביקוש, כאשר העדפות השוק מתמקדות במשפרי דיור וזוגות צעירים אשר מתקשים בגיוס ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה.

כשרכישת דירה בישראל נראית כמו חלום רחוק וקיים חוסר וודאות ויציבות רגולטורי בתחום ההתחדשות העירונית והתמ"א, מעודדת הממשלה תוכניות שונות לקידום דיור, כאשר המרכזית בהן היא הקמת דירות להשכרה לטווח ארוך. תכנית זו, במסגרת הפרויקט הלאומי לדיור, מעניקה הטבות מס מוגדלות לחברות אשר יבנו פרויקטים המיועדים לשכירות ארוכת טווח וינהלו אותם באופן שוטף, זאת בתנאי שגובה השכירות הממוצע לא יעלה על הסכום שייקבע ע"י רשות המיסים, בייעוצה של הרשות להשקעות במשרד הכלכלה.

לאור האטרקטיביות והיתרונות המובהקים בתחום זה, חברות מובילות בתחום ייזום ובינוי נדל"ן נכנסות לאחרונה לעולם ההשכרה לטווח הארוך. עם זאת, עולה השאלה האם יש להן כלי שליטה ובקרה מספיקים בתחום לא מוכר זה.

רוב החברות בתחום הייזום מורגלות בתהליך מכירה של המוצר המוגמר, או לחילופין התקשרות וניהול שוכרים גדולים בתחום הקמעונאות.  לעומת זאת, בתחום ההשכרה לטווח הארוך, נדרש ידע נרחב בכל הקשור לניהול, פיקוח ובקרה אחר תפעול שוטף של דירות המושכרות לדיירים יחידים.

בשלב תכנון הפרויקט, על היזם ליצור אופק תכנוני ארוך טווח, הכולל תוכנית עסקית  ותקציב תקופתי, תכנית השכרות (Rent Roll) סדורה שתעמוד בתנאי הטבות המס, תכנית תחזוקה וכדומה. פעולות תכנוניות אלו הן קריטיות, בעלות השפעה על טיב הפרויקט במרוצת השנים ומצריכות העסקת מומחה בתחום תפעול הנכסים, כאשר כפופים אליו גורמים מקצועיים, לרבות אנשי תחזוקה, אנשי קשר עם שוכרים ועוד.

ידע תפעולי נוסף הנדרש בתחום זה, מתקשר ליחסי הגומלין עם השוכרים במשך כל תקופת השכירות. תחילת התהליך הוא בקליטת השוכרים, כאשר אחד השלבים המשפיעים ביותר הוא בדיקת הרקע של שוכרים פוטנציאליים. במידה ותהליך זה אינו מקיף דיו, החברה עלולה להתקשר עם שוכרים בעיתיים, גורמי פשיעה וכדומה. סיכון זה עלול לפגוע בביקוש להשכרה בבניינים אלו, להוביל לבעיות גבייה, להקטנת היקף ההכנסות משכירות ואף למקרים של דירות רפאים. אי הגדרה של נהלים ברורים באשר לאופי היצע הדירות להשכרה והאופן בו יבחרו שוכרים עתידיים, עלול להוביל לתביעות עתידיות בתואנת אפליה כנגד מגזרים שונים אשר לא יתקבלו לאותם פרויקטים.

מנגנון בקרה ופיקוח חשוב נוסף הוא על הגבייה, שתפקידו לאפשר תזרים מזומנים חופשי לפרויקט.

 על היזם לוודא כי הסתיים שלב פיתוח מקיף, לו אחראית ממשלת ישראל, אשר יבוא לידי ביטוי בהקמתם של בתי תפילה, מוסדות חינוך, עסקים ועוד.

סיכון נוסף קשור לBack Office -  של הפרויקט והוא כולל אבטחת מידע ועמידה בתקנות הגנת הפרטיות באשר למאגרי המידע והנתונים אודות הדיירים, טיפול בתחלופת דיירים, תלונות ותפעול בעיות של דיירים, איתור של שוכרים  פוטנציאלים, העסקת אב בית לבניין ועוד.

ניכר שהכיוון אליו פונה המדינה בשוק הדיור נכון, אבל על היזמים להתארגן באופן יסודי לשינוי מהותי זה באופן פעילותם, שיאפשר להם לנהל את הפרויקטים באופן רווחי לאורך שנים רבות. במידה והיזמים לא יערכו לנושא באופן מספק, ההפסדים יצברו והתיאבון שלהם להיכנס לפרויקטים נוספים בתחום ההשכרה, יפחת.