סיכונים ובקרות בחברות קבלניות/בינוי

שוק הנדל"ן רותח וצפוי כי ישלים עלייה של 17%

אך מלבד הכוויות אותן חווה ציבור הרוכשים, הלהבות פוגעות בקבלנים ובחברות הבנייה עוד קודם. מדד הנדל"ן איבד השנה כ-24% מערכו ובקרב חברות בניה רבות הנסחרות בבורסה נרשמו ירידות שערים חדות.

כאשר אנו מנסים לנתח את הסיבות להאמרת המחירים בעשור האחרון בכלל ובשנה הנוכחית בפרט ומנכים מהרשימה את הסיבה הברורה והעיקרית של חוסר ההיצע אל מול הביקוש הגואה (נכון לסוף 2021 קיים מחסור של 200 אלף דירות על פי התאחדות הקבלנים בוני הארץ) אנו נתקלים במספר סיבות, אשר מובילות להתייקרות הבנייה ופגיעה ברווחיות חברות הבנייה והקבלנים.

עליית מחירי תשומות הבנייה -

החל מתחילת שנת 2022 נרשמה עלייה של 3.8% במדד תשומות הבנייה ועלייה שנתית של 6.6%.

נזכיר כי ב-2021 נרשמה עלייה של 5.6% במדד, שנחשבה חריגה ומשמעותית בפני עצמה, ודאי לעומת שנים קודמות שבהן העלייה במדד הייתה מינורית, אם בכלל. כדי לסבר את האוזן, בתוך פחות משבועיים מפתיחת מלחמת רוסיה אוקראינה בפברואר 2022, זינקו מחירי הפלדה ב-25%, מ-4,000 ₪ לטון ל-5,000 ₪ לטון. בנוסף, קיים חשש אמיתי ממחסור בסחורות ולא רק מהתייקרותן. מנהלים בחברות בנייה אומרים כי הגשת תקציב למכרז הפכה לסוג של הימור כיוון שהמחירים של היום הם לא המחירים של מחר.

אי יציבות פוליטית -

מדינת ישראל נכנסת לסבב בחירות חמישי בשלוש שנים וחצי. עובדה זאת גורמת לתוכניות  כמו "מחיר למשתכן" " תמ"א , פינוי בינוי, השכרה לטווח ארוך  והגרלות דיור להשתנות בקצב מהיר ולא תמיד צפוי, בהתאם למדיניות הממשלה הנבחרת ומתחלפת. הדבר משפיע גם על היזמים וגם על חברות הבינוי.

מחסור בכוח אדם -

סיכון זה קיים היום בהרבה מאוד תחומים, החל ממסעדות וכלה בשדות תעופה בכל העולם. בתחום הבניה מועסקים כיום כ-16,500 עובדים זרים, שכ-2,500 מהם הם אוקראינים. כתוצאה ממלחמת רוסיה-אוקראינה, עובדים זרים רבים עזבו את הארץ ונוצר מחזור ניכר בכוח אדם, שלפי הערכות יביא לקיטון בהיצע דירות בשנה הקרובה ולעיכובים בלוחות הזמנים במסירת הדירות.

הקשחת תנאי בנק ישראל והחזרי חוב -

האשראי לענף הבניה מהווה רכיב קריטי במימון פרוייקטים. בעקבות הוראות בנק ישראל האחרונות, על חברות הבנייה להגדיל את ההון שהן מקצות ככריות בטחון בהעמדת אשראי מ-10% מגובה ההלוואה ל-15%. הוראות אלה מקשות  מאוד על חברות הנדל"ן בגיוס מימון בנקאי.

הצמדה למדד -

בשבוע הראשון של חודש יולי 2022, נכנס לתוקף חוק המחייב את הקבלנים להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, בניגוד למצב הקודם שאפשר להצמיד עד 100% מהמחיר, מה שמוביל לספיגת רוב העלייה במדד תשומות הבנייה עד ידי הקבלן. הקבלנים לא יוכלו לספוג את העליות החדות בעלויות לאורך זמן, מבלי להעמיסן על מחירי הדירות.

אלו ועוד, מהוות סיבות לעליית מחירי התשומות שחוות חברות הבנייה והקבלנים, שבסופה מתגלגלת לציבור הרוכשים. אז כיצד יכולות חברות אלה להתגונן ואילו צעדים יכולות לנקוט על מנת לצמצם עד כמה שניתן את התייקרויות אלה?

באשר לאי היציבות הפוליטית

אין לחברות שליטה או השפעה, יחד עם זאת חשוב מאוד כי הנהלות החברות יבצעו מעקב ובקרה אחר השינויים בתוכניות השונות והשלכותיהם על החברה. כמו כן, על המחלקות המשפטיות ומחלקות הבקרה התקציבית לבצע בקרה אחר סעיפי התחייבות חברת הקבלן מול היזם ולחייבו נכון ובאופן מירבי בסעיפי השינויים והתוספות. בקרה זו יכולה להיות ההבדל בין רווח להפסד בפרויקט.

על מנת להתגונן בפני עליית מחירי הסחורות ותשומות הבנייה, ניתן לנסות ולחתום על הסכמי מסגרת ארוכי טווח מול ספקים ולרכוש חומרי גלם מראש, על מנת להוזיל את המחיר ליחידה. חברות שהימרו על דרך זאת בשנה האחרונה הרוויחו מעליית מחירי התשומות בשוק. בנוסף, בעת הגשת תקציב למכרז, יש לשקול הגדלת סעיף הבצ"מ (בלתי צפוי מראש) כהגנה מעליית מחירי המדד והבטחת הרווחיות הרצויה מהפרויקט.

נציין כי המחסור בכוח האדם, הינו בעיה קשה המכה בכל ענף הנדל"ן כבר שנים והדרך לפתרונה תלויה בעיקר במדיניות הממשלה. יחד עם זאת, ניתן לצמצם את הסיכון על ידי גיוס עובדים לטווח ארוך ולאו דווקא לצורך פרויקט ספציפי.

כמו כן, במקביל, לפעול לבקשת היתרי עבודה עבור עובדים שאינם אזרחי המדינה.  חשוב מאוד כי החברות יעריכו את האיחור הצפוי כתוצאה ממחסור בכוח האדם, ינסו לווסת כוח אדם בין פרויקטים שונים על מנת לעמוד בלו"ז ולהקטין את חשיפה לקנסות מול היזם. על החברות הבונות להעדיף התקדמות עם פרויקטים שהסיכון בגינם גבוה יותר לקנסות. נושא שרבות דובר בו הוא מיכון הבנייה ויתכן שעל רקע המשבר בכח אדם, יותר חברות יעדיפו תהליכים ממוכנים, שעד כה נחשבו יקרים.

על מנת להתמודד עם הקשחת תנאי בנק ישראל, ניתן לשקול דרכים נוספות לגיוס הון על ידי הנפקת אג"ח ולקיחת מימון חוץ-בנקאי.

בנוסף, מומלץ לבצע גיוס הון כאשר החברה נמצאת במצב פיננסי יציב וחזק על מנת לשאת ולתת עם נותני האשראי מעמדת כוח ולא רק כאשר כבר אוזל האוויר, כפי שחברות רבות עושות. באשר לחוק המגביל את ההצמדה למדד ל-40%, כבר הוגשה עתירה לבג"ץ כנגדו וייתכן כי תוצאותיה ייטיבו עם הקבלנים. במידה שלא, כנראה ולא יהיה מנוס מגלגול העלויות על הרוכשים וייקור מחירי הדירות.

כנראה שהצעדים המפורטים מעלה לא יפתרו את משבר הדיור, אבל ייתכן ויסייעו, בכיבוי הלהבות החורכות את שולי גלימותיהן של חברות הבנייה. ניהול סיכונים דינמי עשוי להוביל את החברות לגמישות תפעולית בתקופה זו של סיכונים, שלא תמיד בשליטת החברות.

מאמר זה נכתב במסגרת ניוזלטר רבעוני של "חדשות הנדל"ן".