סקירה רבעונית של ענף הנדל"ן

ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן שיסכמו את הרבעון השני של שנת 2022:

1. סקירת התחלות הבנייה (במ"ר) לפי ייעוד: מגורים, משרדים ומסחר (מתוך פרסומי הלמ"ס ליוני 2022)
2. סקירת השינויים בנדל"ן למגורים ומה קרה לרכישות המשקיעים?
3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון השני של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.

1. בגרף שלהלן ניתן לראות את הגידול בהתחלות הבנייה לפי הייעוד: מגורים, משרדים ומסחר פעם ראשונה בהשוואה בין הרבעון הראשון של שנת 2022 לרבעון המקביל אשתקד ופעם שנייה, בהשוואה שנתית בין השנים 2018-2021 וזאת, על אף עליית הריבית, מדד תשומות הבנייה ולצד הגבלת היכולת בקבלת אשראי בנקאי והעלייה במחירי חומרי הגלם. שאלת הזהב - האם העלאת הריבית באופן הדרגתי ע"י בנק ישראל אכן תגרום למחירים לרדת בטווח הארוך? או שמא לא תהא השפעה משמעותית על נדל"ן למגורים?

על פי נתוני הלמ"ס הביקוש לדירות חדשות עומד על כ- 24,000 דירות בחציון הראשון של שנת 2022, לעומת כ- 71,000 דירות במהלך שנת 2021 הבלימה הדרסטית בביקושים קרתה במהלך החודש האחרון. בהנחה ובלימה זו תמשך עד לסוף השנה, אני מעריך כי נצפה בירידה משמעותית שתביא לבלימה של מחירי הנדל"ן לפחות בטווח הנראה לעין.

2. אם נתייחס לסקירת הנדל"ן למגורים לחודש מאי 2022 שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר (מועד הפרסום: 12 ביולי 2022), נראה כי בחודש מאי הוסיף לרדת (16%-) מספר העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים, זה החודש השלישי ברציפות. רכישות המשקיעים בחודש מאי ירדו גם הם (26%-) על רקע העלאת מס הרכישה במהלך נובמבר אשתקד. למעשה, עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים גבוהה יותר לאחר העלאת המס בנובמבר האחרון ביחס להעלאת המס הקודמת בשנת 2015. מלאי הדירות בידי משקיעים מייצג את המגמה הכללית והתכווץ בכ-300 דירות בחודש מאי בלבד.

3. בבחינת התנהגות המדדים המובילים, מדד ת"א נדל"ן ירד בכ- 18% בתום המחצית השנייה של שנת 2022, בהשוואה לסוף שנת 2021.

בתקופה זו מדד תל אביב 125 ירד בכ- 8.4%, בעוד שמדד ת"א טכנולוגיה ירד בכ- 19.6%. בנוסף, נרשמו ירידות במדדים ת"א-בנייה, ת"א-מניב ישראל בשיעורים של 20.5% ו- 16.9% בהתאמה.

יצוין, כי באמצע יוני, הגיעו כלל המדדים לנקודת שפל, כאשר מדד ת"א 125 רשם קיטון מצטבר של כ- 11.3%, ביחס לסוף שנת 2021 ומדד ת"א בנייה רשם קיטון של כ- 27.8%, בהשוואה לסוף שנת 2021 וזאת בסמוך להעלאת ריבית בנק ישראל בכ-0.5 נקודות האחוז לרמה של 1.25% בתחילת חודש יולי.

מאמר זה נכתב במסגרת ניוזלטר רבעוני של "חדשות הנדל"ן".