עדכונים מקצועיים

חצי שנה של לחימה השפיעה רבות על תחום הנדל"ן בקרב חברות יזמות, תשתיות, נדל"ן מניב, קבלני ביצוע ועוד. מסקירת דיווחים של החברות המובילות, ניתן לזהות השפעות כגון: מחסור חמור בכח עבודה, האטה בקצב הבנייה, ביטול ודחייה של פרויקטים, צניחה במכירת דירות חדשות, חשש לפגיעה בתזרים ועוד. עם זאת, מצאנו כי חברות אשר פועלות בסביבה הגלובלית ותיק הנכסים שלהן הינו מחוץ לישראל לא הושפעו מהמלחמה באופן מהותי. טרם המלחמה, חברות רבות בתחום הנדל"ן השקיעו משאבים רבים בפיתוח והטמעה של טכנולוגיות חדשות והתאמת תהליכי העבודה למגמות בינלאומיות, כמו מודעות סביבתית ו-AI (בינה מלאכותית). חלקן כבר החל ביישום הטכנולוגיה, חלקן מצויות בשלב הפיתוח, וחלקן עצרו את המגמה ועוסקות בהישרדות ובשינויים בעקבות הלחימה, כך שתהליכי הסביבה והטכנולוגיה נדחקו לאחור.

סוף השנה הינו תקופת חגים בארץ ובעולם, חגים שמתאפיינים באור, דבר שקשה לומר על שוק הנדל"ן בתקופה הזאת. כאשר מנסים לחזות מה צופן לנו העתיד, נתקלים במגמות ומספרים סותרים ומבלבלים. מצד אחד, מירב התחזיות צופות כי המשק בדרכו למיתון ושוק הנדל"ן עומד בפתח של משבר. מנגד, הנתונים שפורסמו החודש מצביעים דווקא על עליה של 20.3% במחירי הדירות מתחילת השנה וזאת למרות העלאות הריבית, אשר השפיעו על ירידה בשיעור העסקאות החדשות וירידה בלקיחת המשכנתאות על ידי משקי הבית. האיתותים והנתונים הסותרים בתקופה זו, מעמידים את חברות הנדל"ן בדילמות באשר לפרויקטים עתידיים, אשר עשויים להשפיע באופן מהותי על עתידן. השאלות שעולות בהנהלות ובדירקטוריונים השונים הן: האם להתחיל פרויקטים מתוכננים? מה הסיכונים בהקפאת הפרויקט? האם הקפאה עשויה לגרום לנזקים עתידיים בהתחשב בהתחייבויות שנטלה? מה הקפאת הפרויקט משדרת ללקוחות, לשוק ולמשקיעים? האם המכרזים שזכינו לא יקרים מידי ואולי כדאי להמתין עם תחילת הבניה? האם להתחיל במבצע והנחות למלאי הדירות הקיים? באיזה מחיר ניתן לגשת למכרזים חדשים והאם בכלל להתחיל בפרויקט חדש? אלו רק מקצת מהשאלות הניצבות בפני חברות הבנייה, שאין עליהן תשובה אחידה ובטוחה. מובן כי חברות שונות יתנו תשובות שונות לשאלות דלעייל, כיוון שיש בקרב המנהלים אוהבי סיכון ויש סולידיים, יש אופטימיים ויש פסימיים. עם זאת, ללא קשר לתשובה שהנהלת החברה נתנה לשאלות, עליה להקפיד על קיום של מנגנון פיקוח ובקרה אחר קבלת החלטות ותקשורת טובה עם הדירקטוריון. להלן מספר צמתים קריטיים אשר מחייבים הפעלת מנגנון בקרה ופיקוח מצד הדירקטוריון:

שוק הנדל"ן רותח וצפוי כי ישלים עלייה של 17% עד לסוף שנת 2022. אך מלבד הכוויות אותן חווה ציבור הרוכשים, הלהבות פוגעות בקבלנים ובחברות הבנייה עוד קודם. מדד הנדל"ן איבד השנה כ-24% מערכו ובקרב חברות בניה רבות הנסחרות בבורסה נרשמו ירידות שערים חדות. כאשר אנו מנסים לנתח את הסיבות להאמרת המחירים בעשור האחרון בכלל ובשנה הנוכחית בפרט ומנכים מהרשימה את הסיבה הברורה והעיקרית של חוסר ההיצע אל מול הביקוש הגואה (נכון לסוף 2021 קיים מחסור של 200 אלף דירות על פי התאחדות הקבלנים בוני הארץ) אנו נתקלים במספר סיבות, אשר מובילות להתייקרות הבנייה ופגיעה ברווחיות חברות הבנייה והקבלנים.

סקרנו את השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 (אשר פורסמה בסוף דצמבר 2021). שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם.

היצע שאינו עומד בקצב מול הביקוש הגואה, גורם לשוק הנדל"ן לרתוח! נכון למועד כתיבת שורות אלו, מחירי הנדל"ן האמירו ב-7.2% בשנת 2021! בנוסף לעליית ביקושים שנובעת מהפחתת מס הרכישה לדירות להשקעה, הטבות בתחום המשכנתאות, הריבית הנמוכה וחיסכון שעלה בתקופת הקורונה, יהיה נכון להצביע על מחסור בהיצע הדיור כאחת הסיבות המרכזיות לעלייה במחירי הדיור, אם לא המרכזית שבהן. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בחודשים אפריל 2020 – מרץ 2021 החלה בנייתן של כ-49,990 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לחודשים אפריל 2019 – מרץ 2020.

מדד הנדל"ן של הבורסה בתל אביב איגד תחתיו את כל החברות העוסקות בתחום. בשנת 2019, פוצל המדד לשני תתי ענפים – תת ענף הבנייה ותת ענף הנדל"ן המניב (שפוצל אף הוא לחברות אשר עיקר פעילותן נמצא בחו"ל ולכאלה שעיקר פעילותן נמצא בארץ). מטרת הפיצול הייתה לסייע לבדל בין שני סוגי ההשקעה ולאפשר לציבור המשקיעים להשוות בין חברות בעלות אופי פעילות דומה. בעוד שחברות העוסקות בנדל"ן מניב קונות נכסים, משפצות, משכירות אותם, מתקיימות מדמי שכירות ומתאימות למשקיעים שמעדיפים לצעוד לאט אבל בטוח, בענף הבנייה משמשות החברות כזרוע הביצועית להקמת מבנים ותשתיות ומתקיימות מתשלום על ביצוע והשלמת עבודות אלה ומתאימות למשקיעים המעדיפים ליטול סיכונים גבוהים יותר.