מאמרים בתחום הבקרה

פעילות השקעה בחברות נדל"ן

נועם פרקש נועם פרקש

מדד הנדל"ן של הבורסה בתל אביב איגד תחתיו את כל החברות העוסקות בתחום. בשנת 2019, פוצל המדד לשני תתי ענפים – תת ענף הבנייה ותת ענף הנדל"ן המניב (שפוצל אף הוא לחברות אשר עיקר פעילותן נמצא בחו"ל ולכאלה שעיקר פעילותן נמצא בארץ). מטרת הפיצול הייתה לסייע לבדל בין שני סוגי ההשקעה ולאפשר לציבור המשקיעים להשוות בין חברות בעלות אופי פעילות דומה. בעוד שחברות העוסקות בנדל"ן מניב קונות נכסים, משפצות, משכירות אותם, מתקיימות מדמי שכירות ומתאימות למשקיעים שמעדיפים לצעוד לאט אבל בטוח, בענף הבנייה משמשות החברות כזרוע הביצועית להקמת מבנים ותשתיות ומתקיימות מתשלום על ביצוע והשלמת עבודות אלה ומתאימות למשקיעים המעדיפים ליטול סיכונים גבוהים יותר.

נדל"ן מניב:

לרוב, פעילות ההשקעה מתבצעת בחברת נדל"ן מניב, מתוך ציפייה לקבלת רווחים בטווח הארוך, בצורה סולידית וקבועה. מטרת החברות היא להגיע להכנסות מדמי השכירות אשר יהיו גבוהות מעלויות התפעול ומעלויות המימון, ובכך יווצר לחברה רווח שוטף וקבוע.

למשקיעים ולחברות עצמן, תחום הנדל"ן המניב נחשב לבעל הסיכון הנמוך ביותר מתוך תתי ענפי הנדל"ן השונים, אך עם זאת, הוא אינו חף מסיכונים ואף כולל בתוכו סיכונים אשר ייחודים לאופי פעילותו.

החברות השייכות לתת ענף זה, חשופות למגמות ותנודתיות בתחום ובכלכלת הפעילות בהם מצויים נכסי החברה. אלו יכולים להיות סיכוני מאקרו ברמת כלכלת המדינה, כדוגמת מיתון או משבר מדיני אשר עלול להוביל לירידה בתפוסת הנכסים, ירידה בפדיון דמי השכירות וקשיי גבייה משוכרים.  קשה לחברות להתמודד עם סיכוני מאקרו והן בד"כ ממקדות את מאמציהן בסיכוני מיקרו באמצעות בניית תמהיל שוכרים מגוון, על מנת לא להיות תלויות בסקטור מסוים, דורשות בטחונות וערבויות מהשוכר ומבצעות בדיקות רקע מעמיקות טרם השכרת הנכס. בנוסף, קיימים סיכונים מקומיים אשר עלולים לגרום להיעדר ביקוש או עודף היצע באזור הנכס המיועד להשקעה, איתם תתמודד החברה בביצוע סקרים לגבי היצע הבנייה באזור ותנתח את מגמת הביקוש טרם רכישת הנכס.

אמנם משבר הקורונה בשלבי דעיכה, אך הוא השאיר אחריו שינויים בהרגלי הצריכה של הציבור. הביקושים למוצרי מותרות ירדו וחלה עלייה מטאורית בביצוע הזמנות ורכישות מרחוק. עם שינויים אלה ואחרים חברות המחזיקות בנכסים מסחריים נאלצות להתמודד. לעומת זאת, חברות המחזיקות במשרדים מתמודדות עם שינויים בהרגלי העבודה בעקבות משבר הקורונה ומעבר לעבודה מהבית, המקטין את הביקוש לשטחי משרדים. 

האתגר הגדול בענף, אשר רווי במתחרים, הוא איתור נכסים שיתאימו לאופי ואסטרטגיית החברה. החברות מבצעות בדיקות רקע מעמיקות, הכוללות הערכת שווי חיצונית לנכס, מידת התאמתו לאופי פעילות החברה, בדיקת זכויות הבנייה, אופן שיווקו העתידי, מידת הרווחיות הצפויה ופרמטרים נוספים שיילקחו בחשבון ויסוכמו לכדי החלטת הנהלה ודירקטוריון.

בצד הפיננסי של ההשקעה, עומדים בפני החברות סיכונים רבים, בעיקר בתחום מימון ההשקעה, כדוגמת קבלת תנאי מימון לא כדאיים, גידול בהוצאות המימון כתוצאה משינוי שיעורי ריבית, תלות בספק מימון יחיד ותכנון תזרימי לקוי אשר לא יאפשר עמידה בתנאי התשלום. על החברה להעמיד בקרות חזקות לנטרול סיכונים אלה, לנהל מעקב ובקרה הדוקים אחר עמידה באמות מידה פיננסיות ואחר גודל המינוף ויכולת ההחזר שלה בהתחשב בתחזית תזרים המזומנים שלה. לקיחת מימון וגיוס כספים תעשה אך ורק אחרי אישור דירקטוריון והנהלה מתוך ראיה שזהו הסיכון המהותי ביותר הקיים לחברה, אשר עלול להוביל אותה עד לכדי מצב של חדלות פירעון.   

לצד הסיכונים הקיימים בתחום הפיננסי, ישנם סיכונים משמעותיים הנוגעים לתפעול השוטף של הנכסים. אחד מהעיקריים שבהם הוא סיכון של אחזקה לקויה של המבנה שעלולה להוביל לפגיעה במוניטין החברה, בריחת שוכרים ולקוחות ואף הגעה למצב בו יווצרו מפגעים בטיחותיים. עם סיכון זה על החברה להתמודד בעזרת פעולות בינוי ואחזקה שוטפת שינוהלו מתוך תקציב מאושר לנכס ובאמצעות מינוי גורם ממונה שינהל את הפעילות השוטפות ויספק להנהלה דיווחים שוטפים.

לסיכום: תחום הנדל"ן המניב אמנם נחשב לפחות מסוכן מבין שאר ענפי הנדל"ן, אך עדיין טומן בחובו סיכונים שונים אליהם יש להיערך ולהציב בקרות כנגדם. מניסיוננו, ניהול נכון של הסיכונים המתוארים לעיל הוא תנאי הכרחי להצלחת חברות המתקיימות מהשכרת נכסים.

ענף הבנייה:

בתת ענף הבנייה עוסקות החברות בפיתוח מקרקעין, תכנון אדריכלי והנדסי והוצאה לפועל של בניית נכס או תשתית. תהליך הבנייה הינו מורכב ודורש פעילות של בעלי מקצוע רבים מתחומים שונים. מטרת החברות היא לאגד תחת ניהולן ופיקוחן את כל נותני השירות, בעלי המקצוע וקבלני המשנה ולגרום להם לעבוד בסינרגיה עד להשלמת פרויקט הבנייה.

על פי דיווח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2020 החלו בנייתן של 51,605 יחידות דיור בנוסף ל-47,918 יחידות דיור שהגיעו לגמר בנייה. בינואר 2021 נמכרו 4,148 דירות חדשות, הנתון הגבוה ביותר בעשור האחרון (למעט יוני 2020). נתונים אלה מספרים כי הענף נמצא בתנופה והביקוש לבנייה קיים תמיד, עם משבר קורונה ברקע או בלי.

תת ענף הבנייה נחשב למסוכן ביותר בתחום הנדל"ן וטומן בתוכו סיכונים רבים ומגוונים להם יש להיערך מראש עוד טרם כניסה לפרויקט חדש.

בניגוד לחברות נדל"ן מניב, אשר קונות נכס מוגמר ובעל מחיר ידוע, בתחום הבנייה – הנושא מורכב הרבה יותר. חברות אלה צריכות להעריך את עלות הפרוייקט טרם תחילת הבנייה. לשם כך מבצעות החברות תמחור לפרויקט. טעויות בתמחור וגביית מחיר חסר עלולות להוביל את החברה להפסדים כספיים משמעותיים ואילו תמחור יתר יפגע בתחרותיות של החברה. שיעורי הרווחיות בענף זה אינם גבוהים וכל טעות קטנה עלולה לגרום לחברה להפסד. על מנת להימנע מסיכון זה, או לפחות להקטין אותו משמעותית, על החברות להשקיע משאבים רבים במחלקות התמחור שלהן. זה מתחיל בקביעת מדיניות רווח לחברה וממשיך במידול נכון של הפרויקט ומסתיים בקבלת הצעות מחיר וניהול מכרזים פנימיים לצורך הורדת עלויות. בבנייה, כמו בשאר תחומי החיים, ישנם הוצאות ואירועים בלתי צפויים מראש העלולים לשנות את כל משוואת הרווח של הפרויקט, לכן על החברה לקחת אותם בחשבון ולהפריש אחוז מראש מתוך התקציב להוצאות אלה.

עניין קריטי בהצלחת פרויקט בנייה הוא ומעקב אחר לוחות הזמנים. אי עמידה בהם עשוי להוביל לחוסר שביעות רצון מהלקוח, פגיעה במוניטין החברה ואף להפסקת המימון מהגורם המלווה שתגרור כישלון טוטאלי של הפרויקט. לשם כך על החברות, יחד עם מנהלי הפרויקטים בשטח לעמוד על יעדי לוחות הזמנים, ולהפעיל מאיצים במקרים של פיגורים ואיחורים.

לסיכונים דלעייל מתווספים סיכונים כספיים, רגולטוריים ומשאבי אנוש הקיימים בחברות נדל"ן בכלל ובחברות בנייה בפרט. כפי שצוין לעיל, על אף היותו תת ענף מסוכן מאוד, בניהול סיכונים נכון ומקיף והעמדת בקרות מתאימות בטרם תחילת פרויקט, יכולות החברות להפחית בצורה משמעותית את הסיכונים ולהבטיח את הצלחת הפרויקטים אותן היא מבצעות.