עדכונים מקצועיים

שוק הנדל"ן שרוי בתקופת אי וודאות וממשיך לחוות אתגרים משמעותיים על רקע המחסור בידיים עובדות אשר מביאות לעיכובים של כ- 8 חודשי עבודה בקצב התקדמות פרויקט. נתונים אשר יגרמו בסופו של יום, לשחיקת רווחי הקבלנים. כל האמור מבלי לקחת בחשבון את ההנחות המימוניות עליהן הרגולטור "משגיח מקרוב" הניתנות ע"י קבלנים דוגמת – 10:90/20:80 כאשר, ככל שאין הצמדה ושקבלת הדירה צפויה להיות הטווח הרחוק, כך גם ההטבה גדלה. ונזכור גם את אי הוודאות לגבי מימוש האופציה על ידי הרוכשים בסוף התהליך. כפי שמשתקף מנתוני סקירת ענף הנדל"ן למגורים שבוצעה ע"י אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר (פורסמה במרץ 2025 ומתייחסת לנתוני ינואר 2025): בחודש ינואר 25' נרכשו פחות מ-8,000 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לינואר 24', שעמד עדיין בצל פרוץ המלחמה, נרשמה ירידה של 5.4%, וכאשר אנו משווים לרמה הגבוהה שנרשמה בדצמבר 24', שהושפעה בין היתר מהקדמת רכישות טרם העלאת המע"מ, נרשמה ירידה חדה של 32.3% במספר העסקאות.

עולם הנדל"ן שעד טרם המלחמה, נכנס למצב של קפאון חווה קשיים נוספים כגון: מחסור בפועלים, מצב הרוח של משקיעים ורוכשי דירות, אך הביקוש נשאר קשיח. אחד מהאתגרים המרכזיים בענף זה הוא לגרום לשינוי בדינמיקה הכלכלית והפיננסית. הקושי גובר בייחוד לאור מדדים המצביעים על עצירה בהפחתות בריבית בנק ישראל.

במחירי הנדל"ן הגואים בארץ המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בחו"ל. קפריסין היא חלופה להשקעה ומהווה אלטרנטיבה מצוינת להשקעה בחול שנמצא ממש מעבר לפינה, חוקי המס וכללי המשחק מגובשים ומוגדרים יחסית לישראל, ומתווכים זריזים מציעים שירות מלא - שכולל הסדרים לגביית שכר הדירה, מיסוי ושירות לשוכרים - בתמורה לעמלה שעשויה להגיע ל-20% מההכנסות. המשקיעים זוכים לרוב לתשואה שוטפת גבוהה מהתשואה על דירה להשכרה בישראל, אבל הסיכוי לרווחים מעליית ערך הנכס משתנה על פי המיקום ועיתוי ההשקעה. למרות הטלטלה הכלכלית העוברת על העולם, ישנן כמה אפשרויות השקעה פופולריות בחו"ל. יש משקיעים שקונים נכס להשכרה לטווח ארוך, ואז מובטחת להם תשואה של 5% בשנה לפחות, ומי שמשכירים לטווח קצר יותר יכולים לקבל תשואה בטווח של8%-9%. קפריסין כבר אינה נחשבת לגרסה החיוורת של האיים היווניים, והעובדה שהאי מונה 1.2 מיליון תושבים ושטחו אינו גדול נחשב ליתרון. הגישה והמרחק בין האטרקציות השונות כמו חופים, בילוי שטחי מסחר מרכזי עסקים ומגורים נח ומהיר ואפשר להגיע בכמה שעות נסיעה מקצה אחד לשני של האי והמשקיעים אוהבים את זה.

ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן שיסכמו את המחצית הראשונה של שנת 2022: 1. סקירת התחלות הבנייה (במ"ר) לפי ייעוד: מגורים, משרדים ומסחר (מתוך פרסומי הלמ"ס ליוני 2022) 2. סקירת השינויים בנדל"ן למגורים ומה קרה לרכישות המשקיעים? 3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון השני של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.

מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל. שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.

סקירת שוק הנדל"ן