טיוטת מדריך גילוי ענפי לתשקיפים בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי
ביום 15 לאפריל 2026, פרסמה רשות ניירות ערך (להלן - "הרשות") טיוטת מדריך גילוי ענפי לתשקיפים בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי (להלן - "המדריך") להערות הציבור.
חובות הגילוי הנאות ניצבות בבסיס דיני ניירות ערך ויישומן הוא אבן יסוד בהגנת ציבור המשקיעים, הן בשלב ההנפקה במסגרת תשקיף והן בשלב הדיווח השוטף כגון באמצעות הדוחות השנתיים והרבעוניים או חצי-שנתיים.
סעיף 21(א) לחוק ניירות ערך קובע כי הרשות תיתן היתר לפרסום תשקיף אם נחה דעתה כי נתקיימו בטיוטת התשקיף הוראות החוק ודרישות הרשות על פיו. במהלך בדיקת התשקיף דורשת הרשות מתאגיד המבקש לפרסם את התשקיף לכלול פרטי גילוי שונים בהתאם לסעיף 20 לחוק ניירות ערך. אף שבעניינים רבים קיימות הוראות גילוי ספציפיות, האופי המגוון והדינאמי של פעילות עסקית מוביל לכך שהגילוי הנדרש משתנה מחברה לחברה, ובפרט ניתן לראות הבדלים בגילוי הניתן על ידי חברות הנמנות על ענפי פעילות שונים. על הצורך בגילוי מותאם לענפי פעילות שונים עמדה ועדת ברנע בזמנו, ואף סגל הרשות הקדיש לכך תשומות רבות במהלך השנים.
לאור האמור מבקשת הרשות, במסגרת מדריך הגילוי הענפי המוצע, לשקף דגשים הנוגעים לגילוי הנדרש בדרך כלל על ידה בעת מתן היתרים לפרסום תשקיפים של חברות בתחום הנדל"ן היזמי. השאיפה היא כי מדריך זה, לצד מדריכי גילוי ענפיים בתחומים נוספים שמתכננת הרשות לפרסם בהמשך, יתעדכנו מעת לעת, ויתבססו על הניסיון המצטבר של סגל הרשות בבדיקת הגילוי הניתן על-ידי תאגידים בתשקיפים ודרישותיו ביחס אליהם.
בנוסף להגברת הוודאות הרגולטורית והבהירות ביחס לדרישות הגילוי הנוהגות, מדריך גילוי ענפי נועד לסייע לסגל הרשות בהפעלת סמכויות הגילוי שלו בעת בדיקת תשקיפים, ולשפר באופן זה את השיטתיות, האחידות ויעילות בדיקת התשקיפים של חברות בעלות מאפייני פעילות עסקית דומים.
מובהר כי הדגשים המפורטים במדריך אינם הוראות גילוי מחייבות. בהתאם, אין לראות בהם פריטי גילוי המתחייבים ביחס לכל תאגיד (גם אם הוא נמנה על הענף האמור), אין לראות בהם פריטי גילוי הממצים את החובה למסור כל מידע שעשוי להיות חשוב למשקיע סביר, אין לראות בהם תחליף לבחינה המעמיקה שעל כל תאגיד לבצע לשם קביעת הגילוי הנדרש מצידו בהתאם להוראות הדין, ואין להסיק מהם כי ישקפו או ימצו דרישות גילוי שעשויות להיות לסגל הרשות בעת בדיקת תשקיפים. יש לראות בדגשים המפורטים במדריכי הגילוי הענפיים כלי עזר המנחה את סגל הרשות בעת בדיקת תשקיפי חברות בענף הנדל"ן היזמי, ובהתאמה הוא עשוי לשמש את התאגידים בהכנת התשקיפים בענף הנדל"ן היזמי ולאפשר להם לטייב את הגילוי הנכלל במסגרתם.
המדריך מחולק למספר פרקים לרבות פרק הגדרות, תיאור מצרפי, פרויקטים מהותיים, פרויקטים מהותיים מאוד וכן כולל מספר רב של נספחים הכוללים המחשות אודות הגילוי המומלץ, בעיקר בפורמט טבלאי.
טיוטת המדריך פורסמה לצד דוח הערכת השפעות רגולציה ראשוני (דוח RIA), להערות הציבור למשך 30 ימים. לאחר קבלת הערות הציבור, תובא הצעת המדריך הענפי לאישור המליאה לצורך פרסומו.
לקישור לפרסום טיוטת מדריך גילוי ענפי בתשקיפים של חברות נדל"ן יזמי לחץ/י כאן [ 577 kb ].
לקישור לדוח ה - RIA של טיוטת המדריך לגילוי ענפי בתחום הנדל"ן היזמי לחץ/י כאן [ 353 kb ].
יובהר כי האמור לעיל מהווה תמצית בלבד של טיוטת מדריך הגילוי הענפי בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי, אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של האמור במסגרתו.
