דמי שכירות של דירת מגורים כהוצאה בידי מי שמשכיר דירה

 דמי שכירות של דירת מגורים כהוצאה בידי מי שמשכיר דירה

עם סיום שנת 2023 ותחילת שנת 2024 יחידים אשר להם הכנסות משכירות של דירות מגורים נדרשים להחליט באיזה מסלול לשלם מס על ההכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל שבבעלותם, מאחר וחלק מהמסלולים הקבועים למיסוי ההכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל מחויבים כביכול (לפחות בהתאם לעמדת רשות המסים) בתשלום מס לפני תום ינואר 2024.

כמו כן, יצוין, כי החל מהכנסות שכירות לשנת 2023 נוסף תת מסלול למסלול ה- 10% (כפי שיפורט מטה) שחל על מי שבבעלותו "דירת מגורים יחידה" שאותה הוא משכיר ומנגד שוכר דירה אחרת למגוריו.

בהתאם, נפרט את עיקרי שלושת מסלולי המס ביחס למי שיש בידו הכנסות מהשכרת דירות מגורים, כמפורט להלן:

1. חיוב במס מלא

במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%. למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

כמו כן, במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.

בנוסף, על הכנסה במסלול זה חלה חובה בתשלום ביטוח לאומי בכפוף לתקרות ביטוח לאומי.

כמו כן, יוסב אל לב לפסיקת בית המשפט העליון בעניין שרגא בירן שקובע כי המסלול הנ"ל יחול על

מי שיש בידו הכנסות מהשכרת דירות מגורים שעולים לכדי עסק בהתאם להוראות סעיף 2(1)

לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"). 

2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

• מסלול ה- 10% על ההכנסות ברוטו

סעיף 122 לפקודה, מאפשר לבחור במסלול זה בתנאים הבאים:

• הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
• ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק, כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודה.
• משכיר הדירה לא יהיה זכאי לנכות פחת או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי שכירות או מהמס החל עליה.
• סכום המס בגין ההכנסה מדמי השכירות ישולם תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות לפי סעיף 175.
• פטור ממס על מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה ושוכר דירת מגורים אחרת למגוריו

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו – 2024) התשפ"ג – 2023, אשר פורסם ביום 31 במאי 2023, בוצע תיקון 264 לפקודה, לפיו, התווסף, בין היתר, סעיף 122(ו) המעניק הטבה שנועדה להקל על מי שיש לו "דירת מגורים יחידה" ומעדיף, לגור בדירת מגורים אחרת המושכרת או לגור "בבית אבות" או "בבית חולים גריאטרי", כהגדרתם בסעיף.

בהמשך לכך נעדכן, כי פורסמה הודעה של רשות המסים (להלן: "ההודעה") בנושא תיקון התיקון האמור

 להלן עיקרי ההוראה:

• הטבה זו מאפשרת למי שיש לו דירת מגורים יחידה ("דירה יחידה" - כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) השכ"ג-1963) שאותה הוא משכיר (להלן: "הדירה המושכרת") ובמקביל באותה תקופה הוא משלם דמי שכירות לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל (להלן: "דמי שכירות מוטבים") לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות המוטבים ששילם, עד לסכום של 90,000 ש"ח בשנה.

ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך, ותינתן רק למי שמדווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחר קיזוז דמי שכירות מוטבים (יצוין כי הוראה זו הינה עומדת בסתירהלפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין מלר  ע"מ (מחוז י-ם 403\10 )

• מסלול זה לא יחול במידה ושכירת הדירה הינה מקרוב (כהגדרתו בפסקאות (1) או (2) להגדרה "קרוב" בסעיף 88 לפקודה).

בהודעה האמורה פורסמו עיקרי הדגשים הבאים:

• משכיר שיש לו תיק במס הכנסה, נדרש לדווח על פרטי הדירה המושכרת לצרכי מגורים ועל הדירה שהוא שוכר. כגון: כתובת הנכס, סה"כ הכנסות מהשכרת הדירה, סה"כ דמי שכירות ששולמו וכן להצהיר כי בבעלותו דירת מגורים יחידה מושכרת וכי הוא שוכר דירה בישראל למגוריו ומבקש להפחית את הוצאות שכר הדירה ששילם.
• משכיר שאין לו תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית מהשכרת דירת המגורים אינה עולה על 375,000 ש"ח בשנת 2023 ימלאו "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דו"ח שנתי על הכנסות" באמצעות טופס 3302.
• במקרה בו הכנסות שכר הדירה למגורים עבורן שולם 10% עולות על 375,000 ש"ח בשנת 2023, קיימת חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
• במקרים בהם דמי שכירות מוטבים ששילם גבוהים מהכנסות השכירות מהדירה המושכרת, ההפרש לא יחשב כהפסד הניתן לקיזוז כנגד כל הכנסה, לא באותה שנת מס ולא כהפסד מועבר.

לפרסום רשות המסים בדבר ההודעה לחץ/י  

3. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים כלהלן:

• הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
• ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק, כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
• הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
• ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל 18.

אופן החישוב הוא כך:

פטור מלא - במידה וההכנסה החודשית משכר הדירה נמוכה מסך של 5,471 ש"ח (בשנת 2023) (להלן: "תקרת הפטור"), מלוא הסכום יהיה פטור ממס.

פטור חלקי - כאשר ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוהה מתקרת הפטור, אך אינה עולה על כפל תקרה זו, הסכום העודף העולה על תקרת הפטור יוכפל ב - 2, ועל סכום זה יחושב המס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי רשאי המשכיר לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס. ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.