הצעה לתיקון חוק מע"מ בעניין שכירות מוסדית

העלאת שיעור המע"מ מ-17% ל-18% ותזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון) (הוראות שעה), התשפ"ד 2024, בעניין שכירות מוסדית

1. העלאת שיעור המע"מ

ביום 28.2.2024 פורסם ברשומות צו מס ערך מוסף (שיעור המס על עסקה ועל יבוא טובין) (תיקון), התשפ"ד – 2024, במסגרתו יועלה שיעור המע"מ מ- 17% ל- 18%, וזאת החל מיום 1.1.2025.

נזכיר כי ביום 22.1.2024 פורסמה טיוטת צו מס ערך מוסף (שיעור המס על מלכ"רים ומוסדות כספיים) (תיקון), התשפ"ד-2024 במסגרתה הוצע להעלות את שיעור מס השכר ומס הרווח המשולמים בישראל על פעילות בישראל של מוסד כספי מ- 17% ל- 18%. גם זאת החל מיום 1.1.2025. צו זה טרם פורסם ברשומות.

2. תזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון) (הוראת שעה), התשפ"ד – 2024, בעניין שכירות מוסדית

במטרה לעודד בנייה לשכירות ארוכת טווח (שכירות מוסדית) תוך הקלה שתבוא לידי ביטוי באפשרות לנכות מס תשומות בפרויקטים מסוג זה, מוצע לתקן את חוק מע"מ בהוראת שעה:

א. המונח "בניין לשכירות מוסדית" מוגדר בחוק לעידוד השקעות הון:

"בניין אשר בתוך התקופה שמיום תחילת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021 (בפרק זה – חוק התכנית הכלכלית) עד יום ט"ז בטבת התשצ"ב (31 בדצמבר 2031), הוגשה לגביו, לפני תום הבנייה, בקשה לאישור תכנית כאמור בסעיפים 3(2) ו-17, בצירוף היתר הבנייה, מתקיימים לגביו כל אלה:

1. יש בו 10 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור שאינו אזור פריפריאלי, או 6 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור פריפריאלי;
2. המינהלה שוכנעה כי בהתאם לתכנית שהוגשה לפי סעיף 3(2), הדירות לשכירות מוסדית יושכרו בהשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה;"

ב. הוראות חוק מע"מ ביחס לשכירות למגורים תחת חוק עידוד השקעות הון – המצב הקיים

1. סעיף 31(1) לחוק מע"מ קובע פטור ממע"מ בגין השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון;
2. ואילו סעיף 31(1א) לחוק מע"מ קובע פטור ממע"מ בגין "מכירתו של אותו חלק מבניין שאושר כבניין להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 או מכירתן של דירות לשכירות מוסדית בבניין לשכירות מוסדית לפי החור האמור, ובלבד שאותו חלק מבניין או אותן דירות, היו מושכרים במשך חמש שנים לפחות או נמכרו בהתאם להוראות סעיף 53ב(ג)(1) לחוק האמור, ושהבקשה לאישור כאמור הוגשה בשנת 1979 או אחריה והתמלאו התנאים שנקבעו בחוק האמור או על פיו;"
3. סעיף 41 לחוק מע"מ קובע כי: "אין לנכות מס על תשומות אלא אם הן לשימוש בעסקה החייבת במס."

בהתאם לאמור לעיל, לפי המצב החוקי השורר כיום, עוסק הפועל בפעילות של שכירות למגורים תחת החוק לעידוד השקעות הון לרבות שכירות מוסדית כאמור, מחד אינו זכאי לקזז מס תשומות בגין רכישת המקרקעין ומס תשומות בגין בניית הבניין ומאידך, הכנסות השכירות, כמו גם, מכירת הדירות בעתיד – זכאיות לפטור ממע"מ;  

ג. הצעת החוק

הצעת החוק מאפשרת לפעול באחת משתי החלופות:

1. חלופה אחת: בהתאם לאמור לעיל, קרי מחד, לא לקזז את מס התשומות ומאידך הכנסות השכירות, כמו גם, מכירת הדירות בעתיד תהא פטורה ממע"מ (בכפוף לעמידה בתנאים של חוק העידוד);
2. חלופה שנייה: ניכוי מס התשומות; הכנסות השכירות פטורות ממע"מ; מכירת הדירות[1] – תהא חייבת במע"מ מלא;

להלן, הציטוטים הרלוונטיים מתזכיר החוק –

• 41א (א) "על אף האמור בסעיף 41, מי שבנה בניין לשכירות מוסדית כמשמעותו בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (בסעיף זה – חוק לעידוד השקעות הון), רשאי לנכות מס על תשומות ששימשו לבניית הבניין לשכירות מוסדית, ובלבד שהגיש הודעה על כך למנהל לפני תום הבנייה, ושהתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 53ב(ב1) לחוק עידוד השקעות הון."
• (ב) "בחר בעל בניין לשכירות מוסדית לנכות מס על תשומות כאמור בסעיף קטן (א) –

1. לא יחולו לגבי דירות באותו בניין הוראות סעיף 31(1א).
2. יראו שימוש בדירה באותו בניין שאינו שימוש לצורך השכרה לטווח ארוך לפי הוראות סעיף 53ב לחוק עידוד השקעות הון, כשימוש לצורך עצמי."

[1] מועד החיוב במע"מ יהיה המוקדם מבין מועד מכירת הדירות או תום תקופת השימוש בנכס למטרות שכירות למגורים לטווח ארוך.