הקלות במסלול דיור להשכרה במטרה להגדיל את מלאי הדירות למפונים

במסגרת ההקלה ועל מנת לפשט ולזרז את תהליך האכלוס של המפונים ובכפוף לפנייה וקבלת אישור של מנהלת ההשקעות במשרד הכלכלה והתעשייה, יזמים יוכלו להתקשר עם חברה ממשלתית לאכלוס הדירות בבניין על ידי אוכלוסיית המפונים (זאת במקום לחתום על חוזה מול כל אחד מהדיירים). יזמים שיקבלו אישור כאמור יזכו ליהנות מכל הטבות המס במסגרת החוק לעידוד השקעות הון (פחת מואץ ומיסוי נמוך).

 

מס ערך מוסף: בהתאם לפרסום, ההשכרה לחברה הממשלתית מהווה עסקה חייבת במע"מ (בהתאם לחוק מע"מ ולפסיקה השכרה של דירת מגורים לישות משפטית ולא ליחיד אינה מהווה "השכרה למגורים" ועל כן אינה זכאית לפטור ממע"מ). יחד עם זאת, נקבע בפרסום כי חבות המס תעבור לחברה הממשלתית וזאת מכוח סעיף 20 לחוק מע"מ (סעיף 20 לחוק מע"מ קובע כי: "מי שאינו חייב בתשלום המס רשאי, בהסכמת המנהל ובתנאים שקבע, לקבל על עצמו את התשלום, ומיום ההסכמה דינו כדין החייב בתשלומו"), וזאת באמצעות חשבונית מס עצמית.

עוד נקבע בפרסום, כי היזם לא יהיה רשאי לנכות את מס התשומות ששימש לבניית דירות המגורים ואת מס התשומות המשמש אותה להשכרת אותן הדירות ליחידים. עוד נקבע כי מכירת הדירות ככל שתיעשה על פי הוראות חוק העידוד תהיה פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(1א) לחוק מע"מ. 

 

תשומת הלב, לטעמנו, העמדה כאמור, מוקשית ואינה נהירה במלואה. שכן על-פניו היזם כמי שמבצע עסקה חייבת במע"מ (השכרה לחברה הממשלתית) הגם שאינו החייב במס – זכאי כך על-פי חוק מע"מ לקזז את מס התשומות ששימש לבניית הדירות וזאת בניגוד לאמור בפרסום.

יתרה מכך, על-פניו הוא גם זכאי למכור את הדירות בפטור ממע"מ, בכפוף לעמידה בתנאי הוראות חוק העידוד לרבות תקופת השכרה של חמש שנים לפחות. אך ברור הוא, שרשות המע"מ לא תסכים אם סיטואציה בה היזם ניכה את מס התשומות בגין בניית הדירות ומאידך מכר אותם במכירה פטורה ממע"מ  - לדעתנו, לכאורה, האמור עולה בקנה אחד עם הוראות חוק מע"מ.