ניכוי מס תשומות ביחס להוצאות שונות עבור הדיירים

מע"מ - התחדשות עירונית - ניכוי מס תשומות ביחס להוצאות שונות עבור הדיירים 

בפס"ד תקדימי (ע"מ 53560-11-21, נווה גד – בנין ופיתוח בע"מ) אשר ניתן ביום 09 בנובמבר, 2023 קיבל ביהמ"ש המחוזי את עמדת המערערת חברת נווה גד – בנין ופיתוח בע"מ לפיו רשאים יזמי התחדשות עירונית לנכות מע"מ בגין הוצאות משפטיות עבור הדיירים ובלבד שחשבונית המס תופק ליזם.

כבוד השופטת ירדנה סרוסי קובעת בעניין כי:

"לאחר ששקלתי בדבר, אני סבורה שהצדק עם המערערת. אין הבדל עקרוני בין תשלום שכר טרחת באי-כוח הדיירים ובין יתר התשלומים שנושאת המערערת לטובת הדיירים, כגון פינויים של הדיירים ושיכונם בדירות חלופיות (או אפילו בגין חומרי הבנייה שמשמשים לבניית דירות הדיירים). אומנם, השירות המשפטי מסופק לדיירים והם נהנים ממנו, אולם הדבר נכון גם ביחס לפינוי ולהובלה שהן הוצאות ספציפיות לדיירים – הדיירים הם שנהנים מהן, ועדיין הן נכללות בגדר "שירותי בנייה"".

היינו, לגישתה של כבוד השופטת, מדובר בהוצאה של היזם ועל כן, זכאי הוא לקזז את המע"מ הכלול בחשבוניות של היועצים המשפטיים ובלבד שיהיו על שמו. 

בהקשר לכך, יצוין כי לעניין עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א מפנה חוק מע"מ למשמעות המונחים בחוק מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר בסעיף 49לב לחוק מיסוי מקרקעין (תמ"א) את המונח "שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק", ככולל, בין היתר, "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל", הוראה דומה קיימת ביחס לפינוי בינוי.

בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 10/2009 בעניין "פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38" (להלן: הוראת הביצוע") נקבעה הגדרה ל-"שירותי בניה לפי תכנית החיזוק", כדלהלן:

1. חיזוק של המבנה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה;
2. הרחבת יחידות הדיור הקיימות – תוספת 25 מ"ר מכוח התכנית;
3. התקנת מעלית;
4. עיצוב המבנה ושיפוצו;
5. הסדרת חניות;
6. מחסנים;
7. מרפסות שמש;
8. תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק – שכר טרחת עו"ד ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בנייה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ"י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה, הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א;

בהתאם, ועל בסיס הפסיקה שהוזכרה לעיל, הרי שכל ההוצאות המפורטות לעיל במסגרת ההגדרה של "שירותי בנייה" – יש לראות בהם כשירותים שניתנו ליזמים ובהתאם זכאים היזמים לנכות את המע"מ הכלול בהם כ"מס תשומות" בידם לרבות יועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים, מפקח בנייה, הובלה.