סקירת ענף הנדל"ן לרבעון

ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן כלהלן:

1. סקירת שיעורי ההיוון בנכסים מניבים למחצית הראשונה שלשנת 2021 (אשר פורסמה על ידי השמאי הממשלתי בסוף דצמבר 2021 הסקירה העדכנית נכון למועד פרסום ניוזלטר זה
2. ניתוח השינויים בשיעורי ההיוון שהציגו 5 חברות נדל"ן מניב הגדולות בישראל במסגרת דוחותיהן הכספיים לשנת 2021.
3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2022למול מדד ת"א נדל"ן.

1. מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה  על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה  במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל.

שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.

במחצית הראשונה של שנת 2021 נמשכת מגמת הירידה בשיעורי ההיוון בממוצע ארצי, לנכסי משרדים בכ-0.2%. שיעורי ההיוון עבור תעשיה ולוגיסטיקה ומסחר שידעו ירידות בתקופות קודמות נותרו ללא שינוי ביחס לחציון שקדם, ועמדו על כ- 6.9% כל אחד. בהתאם לדוח, הירידה ארוכת הטווח שהחלה בשנת 2010 נמשכת ואף הגיעה לרמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון. הירידה בשיעורי ההיוון תרמה להכרה ברווחי שערוך מהותיים בדוחות הכספיים של חברות הפועלות בענף הנדל"ן המניב ובעיקר בתחום המשרדים בישראל.

2. בגרף שלהלן בחנו את השינויים בשיעורי ההיוון ששימשו את 5 חברות נדל"ן מניב הגדולות בישראל (לפי שווי שוק, ליום הבדיקה) כפי שפורסמו בדוחותיהן הכספיים לתום שנת 2021 והשוואתם אל מול נתוני 2020.

המגמה שעולה מדוח השמאי הממשלתי מקבלת ביטוי גם בדוחות של החברות המובילות כאמור בגרף שלעיל ונרשמה ירידה בשיעורי ההיוון ששימשו לצורך שיערוך נכסי הנדל"ן של אותם החברות.

סביבת הריבית הנמוכה בישראל וכן קיומן של חלופות השקעה מוגבלות (לרבות עבור המשקיעים המוסדיים), הביאו בשנים האחרונות לירידה בתשואות ולעלייה במחירי נכסי הנדל"ן במדינת ישראל.

* במסגרת הבדיקה המדגמית, נלקחו שיעורי היוון אשר פורסמו בדוחות הכספיים עבור אחד מהנכסים המהותיים של החברות ו/או שיעורי היוון אשר שימשו לצורך שיערוך מספר נכסים. במידה וצוין טווח שיעורי ההיוון - נלקח ממוצע.

3. בבחינת התנהגות המדדים המובילים, מדד ת"א נדל"ן נותר כמעט ללא שינוי בתום הרבעון הראשון של שנת 2022 וזאת בהשוואה לסוף שנת 2021.

מניתוח התנהגות מדד הנדל"ן מול מדד ת"א 125 ומול מדד מניות הטכנולוגיה בתקופה זו מדד ת"א 125 עלה בכ-2% בעוד שמדד ת"א טכנולוגיה ירד בכ-10%. בנוסף, נרשמה ירידה של כ-2.1% במדד ת"א מניב ישראל ועלייה של כ-0.9% למדד ת"א בנייה.