סקירה ענפית של שוק הנדל"ן: מגורים, משרדים ומסחר

הנושא הבוער ביותר - נדל"ן למגורים, שר השיכון החדש הודה לאחרונה כי אין פתרון קרוב למשבר הדיור ואנו נמצאים בסבב נוסף של משבר דיור. הוא גם נדהם לראות את הקפיצה במחירי הדיור.

מה שהשר אלקין ראה לנגד עיניו זה בטח את הנתון המדהים שדרושות 137 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירה ממוצעת. מדינת ישראל היא מדינת עולם ראשון עם קצב ילודה וגידול באוכלוסייה של מדינת עולם שלישי ולכן הבעיה נעוצה להערכתי בהיצע ולא בביקוש שכן הביקוש היה ונותר קשיח.

בהתאם לדוח של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ברבעון הראשון של השנה נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי, הרמה הגבוהה ביותר מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015 ,שעמד בצל הקדמת רכישות משקיעים טרם הכבדת המס עליהם. בהשוואה לרבעון המקביל ב-2019 זהו גידול של 29% וגידול מתון יותר של 8% וזאת בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.

בחודש מאי נמשכה הרמה הגבוהה של פעילות בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 5.12 אלף דירות, גידול של 40% בהשוואה למאי 2019 וגידול של 15% בהשוואה לחודש אפריל האחרון.

כל זה קורה בשוק מחירים שדוהר קדימה ונשען על מחירי קרקעות של לפני מספר שנים.

יחידת המחקר בפאהן קנה בדקה במהלך חודש יולי את התנהגות מדד הנדל"ן מול מדד ת"א 125 ומול מדד מניות הטכנולוגיה שכידוע מהווה קטר המשק.

imageub6k.png

 

בהסתכלות רב שנתית החל מתחילת שנת 2018 עד פרוץ משבר הקורונה מדד הטכנולוגיה עלה במעט על מדד הנדל"ן. מדד הטכנולוגיה גם התאושש ופרץ מהר יותר מהמשבר והציג עליות ואילו מדד הנדל"ן פיגר קצת מאחור עקב הסגרים השונים ואווירת המשבר ששררה אז, ומשרדי המכירות הסגורים וחוסר בשיווק קרקעות.

עם סיום הסגר השני מדד הנדל"ן החל לטפס וגם הסגר השלישי לא האט אותו. אך מדד הטכנולוגיה שומר על ההובלה.

אך אם נסתכל על אותם מדדים החל משנת 2021 נקבל תמונה מפתיעה מאד.

מדד הנדלן, פחות או יותר עם התקדמות מבצע החיסונים, זינק מתחילת 2021  ועקף את מדד הטכנולוגיה ואת מדד ת"א 125.

גם שירדנו לרזולוציה בתוך מדדי הנדלן מול מדד הטכנולוגיה ניתן לראות שכל אחד ממדדי הנדלן בטווח של חודשיים מאז מרס 2021 ועד מאי 2021 עבר את מדד הטכנולוגיה. מה שמעיד על התאוששות בכל תחומי הנדלן מניב/מגורים/בנייה וביצוע והשפעת העסקאות החדשות בקרקעות על מחירי המניות.

אז מה הפתרון?

לדעתי ברמות ביקוש שכאלה ראשית יש להתמודד עם ההיצע ולכן כל התוכניות שבאות להקטין את הביקוש כגון הגדלה בחזרה של מיסוי דירות למשקיעים, ביטול פטורים וכיוצ"ב לא צריכים להיות בעדיפות גבוהה.

שיפור ההיצע יגיע רק מהגדלת הקרקעות המופשרות, הסרת מחסומים בירוקרטים, ייעול ועדות התכנון והפקת היתרי הבנייה, והגדלת והכשרת כח האדם הבונה.

השרה שקד בצעד מבורך מינתה את עו"ד שלומי הייזלר לתפקיד רחב, המרכז תחתיו את הועדות השונות על מנת לשחרר פקקים וחסמים ולייעל תהליכים.

בעיה נוספת נעוצה בכח האדם, כיום התקן לעובדים זרים לעבודות רטובות טיח יציקות בלוקים וכיו"ב עומד על 16.5 אלף עובדים ובפועל מועסקים רק 15 אלף. על מנת להאיץ את הבנייה על הממשלה להגדיל את התקנים לכ-50 אלף עובדים בשנים הקרובות. אחרת נגיע למצב אבסורד שהקרקעות מופשרות, היתרי הבניה מונפקים אך אין ידיים עובדות.

התחדשות עירונית 

בהתאם לפרסום של לשכת השמאים 17% מהתחלות הבנייה הארציות בשנת 2020 היו בתמ"א. ואילו בת"א 42% מהתחלות הבנייה היו בתמא כלומר בת"א הקצב משביע רצון וכל דירה שניה היא בהתחדשות עירונית. מאידך ומאחר וזו עתודת הקרקע הזמינה ביותר לבנייה התחלות הבנייה הארציות לדעתי נמוכות עקב חסמים שיש להסיר ובמהרה.

החסמים אגב נמצאים בעיקר אצל ראשי הרשויות שאין להם אינסטיב להגדיל את הבניינים עקב התשתיות הנלוות כגון בתי ספר פארקים בתי כנסת וכו'. ובקיצור עוד שטחים חומים שמניבים ארנונה נמוכה משמעותית מארנונה לעסקים שגבוהה פי 3 מהארנונה למגורים וכפועל יוצא כאמור אין לראש הרשות אינסטיב להשקיע מאמצים בקידום התמ"א.

כאן הממשלה צריכה להתערב ולפצות את הרשויות ולתמרץ אותם בקידום התוכניות או לאכוף את קידום התוכניות.

חסם נוסף הוא הסדרה של מערכת החתימות מול הדיירים כך שבבניין עם 10 דיירים יש 20 דעות  וחמישה עורכי דין מה שמסרבל תהליכים פשוטים ומושך אותם לטווח זמן ארוך מאד.

שיאים נוספים שראוי לציין הם בתחום המשכנתאות המהווים אינדיקציה נוספת לרתיחת שוק הנדל"ן. בחודש שעבר דיווח בנק ישראל כי בחודש יוני לקיחת המשכנתאות שברה את שיא כל הזמנים, כאשר הלוואות בהיקף של 11.6 מיליארד שקל נטלו על ידי הרוכשים. מדובר בשיא חודשי שגבוה ב-22% מהשיא הקודם שנשבר רק חודש קודם לכן, במאי 2021.

תחום המשרדים

ערב משבר הקורונה עמד בפני אתגרים בעקבות המציאות הכלכלית החדשה שנוצרה, וההכרה ביתרונות של עבודה מהבית ושיפור הפריון, המציאות העלתה בזמנו חששות לפגיעה בתפוסות ושחיקת שכר הדירה אך בפועל ובזכות ענף ההייטק שהחל להחזיר את עובדיו למשרדים, נבלמו ברוב האזורים בארץ הירידות בדמי השכירות והתפוסה נותרה ללא שינוי ושטחי המשרדים שומרים על רמה יציבה. בת"א אפילו נרשמה עלייה קלה בדמי השכירות; עפ"י בדיקת CBRE ישראל, בימים אלה מתנהל מו"מ עם חברות הייטק על השכרה של כ-100 אלף מ"ר של משרדים בת"א. בהתאם לאותו סקר את הירידות המשמעותיות ביותר בשנת הקורונה והמשכה בתחילת שנת 2021 מובילות רעננה הרצליה ופתח תקווה שהציגו ירידות של 8-10%.

חשוב שנציין כי בהתאם לאותו סקר ובניגוד להתייצבות מחירי שכר הדירה בחודשים הראשונים של שנת 2021 יש ירידה חדה של עשרות אחוזים בהיקף התחלות הבנייה למשרדים. להערכתי חברות הנדל"ן למשרדים ימשיכו להשהות פרויקטים עד להתבהרות והתייצבות תחום זה.

כמו כן החששות משינוי הכיוון של שיעור ההיוון שהיה בירידה בשנים האחרונות, התפוגגו ואנו לא צופים פגיעה משמעותית או צורך בתיקון מהותי ובטח לא בנכסים מרכזיים. יחד עם זאת נכסי משרדים ישנים או בפריפריה להערכתי צפויים להציג פגיעה קלה עד בינונית. באזורי הביקוש ההי-טק להערכתי יהווה את הקטר שיוביל בצריכת השטחים וגם את המגמה בשינוי דפוסי העבודה וקביעת הטרנד.

יחד עם זאת נושא העבודה מהבית עוד לא אמר את המילה האחרונה לדעתי, נכון שיש בו השלכות פסיכולוגיות על העובד מבחינת להישאר בבית חלף לצאת לעבודה ולפגוש את העמיתים, אך כבר ארגונים רבים שוקלים או כבר קיבלו החלטה לעבור למודל עבודה היברידי - המשלב עבודה מהמשרד ועבודה מרחוק

איתות חיובי בנושא הגיע מכיוונם של האגף הממונה על השכר במשרד האוצר ונציבות שירות המדינה אשר מאפשרים עבודה מהבית בהיקף של כיום בשבוע במגזר הציבורי.

תחום המסחר

גם ללא משבר הקורונה כבר היה במגמה של התכווצות בשטחי המסחר הפיזי ואפקט אמזון הלך וצבר תאוצה. הקורונה רק האיצה את תהליכי הדיגטציה והעלתה את בטחון הציבור ברכישות און ליין וחדירתו אל שכבות גיל גבוהות יותר.

בהתאם לסקר של  CBRE  ישראל מגזר הקמעונאות, נפגע אנושות כתוצאה מאותם הרגלי צריכה חדשים חלף קניות פיזיות. עם סיום הסגרים ועליית רמת המחוסנים, השווקים נפתחו מחדש אם כי בשיעור מתון יותר. התוצאה דמי שכירות נמוכים יותר אך שמירה על שיעורי תפוסה יציבים. הנזק לטווח הארוך יהיה לחנויות מסחר רחוב שם ייקח זמן לפתוח מחדש עסקים קטנים שנסגרו.

הערים שהובילו את עליית שכר הדירה למשרדים תרמו לכיוון ההפוך בתחום הקמעונאות: ירידות בדמי השכירות מ-1% בתל אביב ל-6% בהרצליה. ירידות נרשמו גם ברמת גן, רחובות ונתניה (2%, 3% ו-1%, בהתאמה).

בבניית שטחי מסחר, חלה עלייה חדה של 78% באזורים שמתקרבים לסוף בנייה ברבעון הראשון של 2021, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אך ירידה חדה של 94% בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון של 2021, בהשוואה לרבעון המקביל שנה קודם לכן.

אותו הסקר חושף למי שעדיין לא ידע כי הלוגיסטיקה זה הדבר החם הבא

כאמור, הדיגיטציה והמכירות המקוונות התחזקו והמגמה היא של ביקוש גובר לנכסים לוגיסטיים, הן מצד משקיעים והן מצד משתמשים. (על פי נתוני Shopify, מסחר אלקטרוני פלטפורמה לניהול חנויות מקוונות) השקף ממחיש את הגידול הצפוי בקצב המכירות המקוונות כחלק מסה"כ המכירות הפיסיות ברחבי העולם.

שוק הלוגיסטיקה בישראל מוערך ב-1.2 מיליון מ"ר עם גידול של 15% בשנה (קצב צמיחה גבוה שמושך אליו גופים גדולים להשקיע בתחום). בשנת 2021, יש כבר ביקוש גובר לקרקע להקים מרכזים לוגיסטיים. הערים המובילות בהן נבנים מרכזים לוגיסטיים הם מודיעין, שוהם, קיסריה, מעיין שורק, איירפורט סיטי והנמלים הישראליים.

תעשיית הלוגיסטיקה היא תחום פורח ברב מדינות העולם ויש גידול בביקושים לשימוש בנכסים לוגיסטיים. בהתחשב בצורך הגובר בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז פרוץ מגפת הקורונה שיעורי הריבית ירדו ואפשרויות השקעה בנדל"ן מסחרי אחר הפכו לפחות אטרקטיביים ומסוכנים יותר בפורטפוליו של משקיעים. 

מגמה זו הובילה לירידה ברבעון השני בתשואה על נכסים לוגיסטיים, וציפיות לירידה נוספת.

תחום ה SALE & LEASE BACK  בתחום הלוגיסטיקה צובר תאוצה לתקופת שכירות של 10 שנים.