פנייה מקדמית בנושא חללי עבודה משותפים

פנייה מקדמית לרשות ני"ע בנושא הטיפול החשבונאי בחללי עבודה משותפים

ביום 1 ביולי 2025, מחלקת תאגידים ברשות ניירות ערך פרסמה פנייה מקדמית בנושא הטיפול החשבונאי בחללי עבודה משותפים.

להלן סקירה תמציתית של עיקרי הפנייה המקדמית:

רקע עובדתי תמציתי

החברה עוסקת בעצמה ובאמצעות תאגידים המוחזקים על ידה במישרין ובעקיפין, בתחום הנדל"ן, הכולל נכסי נדל"ן מניב, ייזום, פיתוח ובינוי של פרויקטים והשכרת חללי עבודה משותפים. פעילות החברה בתחום השכרת חללי העבודה המשותפים מבוצעת באמצעות חברה בת המפעילה מתחמי חללי עבודה משותפים פעילים בערים שונות בישראל.

החברה הבת האמורה התקשרה בשנת 2021 בהסכם העברת פעילות עם חברת .Ltd International W. (להלן - "WeWork") במסגרתו הועברו לחברה הבת זכויות בהסכמי שכירות עבור נכסים המשמשים אותה בתחום פעילות מתחמי חללי עבודה משותפים וכן נחתם הסכם רישיון בינלאומי, אשר במסגרתו העניקה WeWork  לחברה הבת זיכיון להפעיל חללי עבודה משותפים ובתמורה החברה הבת התחייבה לשלם ל- WeWork דמי זיכיון בשיעור הנגזר מהכנסותיה מתחום פעילות מתחמי חללי עבודה משותפים.

מכוח הזיכיון האמור, החברה הבת נוהגת להתקשר מעת לעת בהסכמים לשכירות בלתי מוגנת של נכסים ("הסכמי השכירות הראשיים") עם חברות שונות למטרת השכרת נכסים אלה לניהול והפעלה של מתחמי חללי עבודה. ככלל, תקופות הסכמי השכירות הן בדרך כלל בין 10 ל- 15 שנים ובמסגרתן מוענקת לחברה הבת אופציה להארכת התקופה (לתקופה שלא תעלה על 24 שנים ו- 11 חודשים).

לקוחותיה של החברה הבת הם מנויים, החברים בקהילת החללים המשותפים ומכוח ההתקשרות הם מחויבים לשלם לה דמי מנוי עבור שירותים בהתאם למסלולי שירות שונים העשויים לכלול גישה לעבודה בחלל עבודה משותף, ללא משרד או שולחן ספציפי, שירותים כגון גישה לרשת אינטרנט, שירותי ניקיון ואחזקה, חדרי ישיבות, שירותי דואר, גישה לחדרי ישיבות, משרדים או כיתות על פי דרישה (On Demand) וכדומה.

דמי המנוי בדרך כלל כוללים תשלום עבור מגוון סוגי שירותים באמצעות חשבונית אחת ועשויים לכלול תשלום עבור שירותים נוספים המחויבים בנפרד (כגון עבור חניה, שירותי מערכות מידע, מוצרי משרד וכיוצא באלה).

הסוגיה החשבונאית

האם בהתבסס על הנסיבות המפורטות בפנייה, נכסי זכות השימוש של החברה הבת בחללי העבודה המשותפים צריכים להיות מסווגים כנדל"ן להשקעה בהתאם לעקרונות תקן חשבונאות בינלאומי 40, נדל"ן להשקעה (IAS 40) או כנדל"ן בשימוש-בעלים?

עמדת החברה בתמצית

לעמדת החברה, נכסי זכות השימוש בחללי העבודה עומדים בהגדרת נדל"ן להשקעה ב-IAS 40 ועל כן יטופלו בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה כנדל"ן להשקעה במודל השווי ההוגן, בהתאם למדיניות החשבונאית של החברה.

נכסי זכות השימוש בחללי העבודה המשותפים מוחזקים ע"י החברה הבת על מנת להניב הכנסות שכירות ממנויים ולא לצורך מתן שירותים, מאחר שהשירותים הנלווים להשכרת שטחי העבודה הספציפיים הינם רכיב לא משמעותי, באופן יחסי, מההסדרים בכללותם.

מהות ההסדרים של החברה הבת עם המנויים הינה מתן זכות שימוש בשטחי עבודה ספציפיים בחללי העבודה המשותפים אותם חוכרת החברה הבת, עם מתן שירותים נלווים שהינם פשוטים בעיקרם ומהווים מרכיב לא משמעותי מבחינה כמותית מההסדר בכללותו.

עמדת סגל הרשות

סעיף 7 ל-40  IAS קובע (ההדגשה אינה במקור): 

"... נדל"ן להשקעה מוחזק על מנת להניב הכנסות שכירות או לשם עליית ערך הונית, או שניהם. לפיכך, נדל"ן להשקעה מפיק תזרימי מזומנים אשר, במידה רבה, אינם תלויים בשאר הנכסים המוחזקים על ידי ישות. הבחנה זו מבדילה נדל"ן להשקעה מנדל"ן בשימוש-בעלים. הייצור או ההספקה של סחורות או של שירותים (או השימוש בנדל"ן למטרות מנהלתיות) מפיקים תזרימי מזומנים, אשר ניתנים לייחוס, לא רק לנדל"ן, אלא גם לנכסים אחרים, אשר נעשה בהם שימוש בתהליך הייצור או בתהליך ההספקה.."

סעיף 11 ל-IAS 40 קובע (ההדגשה אינה במקור):

"...במקרים מסוימים, ישות מספקת שירותים משניים לדיירים של נדל"ן המוחזק על ידה. ישות מטפלת בסוג זה של נדל"ן כנדל"ן להשקעה, אם השירותים מהווים מרכיב בלתי משמעותי, באופן יחסי, מההסדר בכללותו. דוגמה לכך היא כאשר הבעלים של מבנה משרדים מספק שירותי אבטחה ושירותי תחזוקה לחוכרים המאכלסים את המבנה....".
מהסעיפים לעיל עולה, כי לצורך הבחינה האם נדל"ן מהווה נדל"ן להשקעה, יש לבחון האם השירותים הנלווים מהווים מרכיב בלתי משמעותי מההסדר בכללותו. לכן, בעניינה של החברה הפונה יש לבחון אם השירותים הנוספים מעבר למתן זכות השימוש בנכס, אינם מרכיב משמעותי מההסדר בכללותו.

במקרה האמור, סגל הרשות לא התערב בעמדת החברה, לפיה לאור מהות השירותים והיקפם הכמותי, הם אינם מהווים רכיב משמעותי בהסדר בכללותו, ולפיכך יש לראות בחללי עבודה משותפים כנדל"ן להשקעה בהתאם להוראות 40 IAS.

עם זאת, סגל הרשות הבהיר כי החלטה זאת מבוססת, בין היתר, על כך שלעמדת סגל הרשות, מדידת שווים ההוגן של נכסי זכות השימוש במקרה זה צריכה להתבסס על הערכת שווי חוזה החכירה בלבד. שווי זה ייקבע לפי הפער בין דמי החכירה שמשלמת החברה לפי החוזה מכוח הסכמי השכירות הראשיים לבין דמי החכירה בתנאי שוק עדכניים נכון למועד המדידה, וזאת עד לתום תקופת החכירה.

שיטת מדידה זאת, שאינה מביאה בחשבון את ערך השירותים הנוספים, תואמת את ההתייחסות לנכס כאל נכס נדל"ן להשקעה, דהיינו נכס המוחזק להפקת רווחים מהשכרה ומעליית ערך.

לקישור לפנייה המקדמית לחץ/י כאן.

לקישור לתשובת הסגל לחץ/י כאן.

יובהר כי האמור לעיל מהווה תמצית בלבד של הפנייה המקדמית ומענה סגל הרשות בגינה, אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של האמור במסגרתם.