שטחי משרדים ומסחר מתפנים, דמי השכירות נשחקים וגם שווי הנכסים עשוי לרדת

2019 הייתה שנת שיא עבור חברות הנדל"ן בכל התחומים (משרדים, מסחר ומגורים). הביקושים לשטחים רשמו עליות, שיעורי התפוסה מעל 95% וגם המחיר למ"ר טיפס. לאחר שני סבבים של מגבלות, אי-הוודאות מתעצמת, נרשמת האטה דרמטית ואנו מתקרבים לשפל היסטורי בהיקף העסקאות.

פירמת רואי החשבון פאהן קנה ושות', באמצעות ראש תחום הנדל"ן רו"ח יגאל ביטון, בחנו עבור נדל"ן היום את מגמות המאקרו בענף הנדל"ן בישראל.

משרדים: ירידות עד 15%

תחום המשרדים ניצב בפני אתגרים בעקבות המציאות הכלכלית שנוצרה וההכרה ביתרונות העבודה המשלבת בית ומשרד. המצב החדש מגדיל את החשש לפגיעה בתפוסות ושחיקת דמי השכירות.

בטווח קצר של כ-6 חודשים שוק המשרדים הוא עדיין שוק של משכירים. לא נרגיש את עומק המשבר עקב מחויבויות חוזיות, עלויות מעבר וגם תקנות הריחוק החברתי. כל אלה ימנעו מהחברות לצמצם את שטחי המשרדים בשלב הראשון.

בטווח הבינוני של כשנה עד שנה וחצי המגמה תתחיל להתהפך והשוק יהפוך לשוק של שוכרים. מגמה זו נתמכת בעיקר בעובדה שבכל שנה מסתיימים כ-20% מהחוזים לפי מח"מ שהיה מקובל עד כה של 5 שנים. נוסיף לכך את ריבוי הבנייה באזור תל אביב רבתי ואת המגמות בענף ההייטק, מה שיתרום להעמקת המשבר בשוק המשרדים.

לשם המחשה, ענקיות טכנולוגיה רבות, ביניהן פייסבוק, הודיעו כי יעבירו תוך עשור מחצית מכוח האדם לעבודה מהבית. כולנו כבר חווים כיצד הקורונה מצליחה להאיץ תהליכים.

בטווח הארוך, עם השתרשות דפוסי העבודה מהבית בקרב מגזר ההייטק ושאר המשרדים, מגמת הקיטון בביקוש לשטחי משרדים תתקבע ותביא לפגיעה ב-NOI מאותם נכסים. סקר של חברת מעלות מעריך כי הפגיעה ב-NOI יכולה להגיע ל-5% עד 15%, וכתוצאה מכך לפגיעה של כ-10% בשווי הנכסים.

מסחר: פגיעה של 30%  

תחום המסחר היה במגמה שלילית עוד לפני משבר הקורונה, עקב פריחת המסחר המקוון ואפקט אמזון. שטחי המסחר הסגורים נפגעו במיוחד מהנגיף. מחקרים מלמדים על פגיעה של כ-30% בהכנסות מנכסים אלה וב-NOI שלהם.

מגורים: מכה קלה בכנף

סקירת ענף הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לרבעון השני של 2020 מעלה תמונה קודרת. סך העסקאות בשוק החופשי ברבעון השני עמד על 16,800 דירות - ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מדובר בשיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון השני של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בהשוואה לרבעון הקודם, שרק השליש האחרון שלו הושפע ממגפת הקורונה, נרשמה ירידה של 25%.

הסקירה מפלחת את מספר הרכישות הכולל לפי אזורים, ושם נראה כי אזור תל אביב חווה את הירידות המשמעותיות ביותר של יותר מ-40% לעומת הרבעון הראשון של 2020, ויותר מ-30% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הירידות בהיקפי העסקאות לא פסחו גם על אזור חיפה וירושלים.

מנקודת המבט משקיעי הנדל"ן למגורים חלה ברבעון השני של השנה האטה משמעותית. נרכשו רק 2,300 דירות על ידי משקיעים, שזו הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור הקודם לפחות. גם הפחתת המיסוי שנכנסה לתוקף לא שינתה את המגמה. ברבעון השלישי של השנה ניתן לראות גידול ברכישות המשקיעים, כ-4,180 יחידות דיור, שמקוזז כולו ואף יותר במכירות שלהן, כ-5,800 יחידות דיור. מגמה זו מצביעה על דירות להשקעה שהחליפו ידיים בין משקיעים, אך בסך הכל המגמה שלילית.

ההיסטוריה מלמדת שהביקוש אצלנו בארץ קשיח וההיצע נמוך, מה שאולי יגרום להאטה בחזרת הרוכשים לשוק ובעיכובים במסירות והשלמות פרויקטים או בייזום שלהם, אך רמות המחירים צפויות להישאר גבוהות. שוק המגורים אולי יקבל מכה קלה בכנף, אך יתאושש ויחזור מהר לרמות שהורגלנו לראות. מאז סיום הסגר השני כבר אפשר לראות חזרה של רוכשים לשוק והרשמות לרכישה בפרויקטים רבים.

הכתבה פורסמה בעיתון ישראל היום