article banner
סקירת שוק הנדל"ן

סקירת שוק הנדל"ן

יגאל ביטון יגאל ביטון

במהדורה זו נדון בנקודות הבאות: 

  • סקירת שוק הנדל"ן
  • מיסוי נדל"ן - לבנות נכון
  • היביטי מע"מ במסלול החדש לבניית דירות להשכרה למגורים

בהמשך לנאמר בניוזלטר חדשות הנדל"ן הקודם, נראה כי הולכת וגדלה מגמת ההתחזקות בשוק הנדל"ן למגורים. אם נמשיך להתייחס לדוח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסם ב-15 בדצמבר, במהלך הרבעון השלישי של השנה, נרכשו יותר מ-49,000 אלף יחידות דיור כאשר בחודש אוקטובר לבד נרכשו 14,400 יחידות דיור – הרמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015 שעמד בצל הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זהו גידול של 87%. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-13,300 יחידות – כפליים מרמתו באוקטובר אשתקד.

רמת העסקאות הגבוהה הושפעה בעיקר מגידול חריג של 236% ברכישות המשקיעים (בהשוואה לאוקטובר אשתקד) אשר הסתכמו ב-4,800 דירות. משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש אוקטובר האחרון הגיע לשליש, זינוק של 15 נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד והשיעור הגבוה ביותר מאז יוני 2015. רבע מרכישות המשקיעים באוקטובר התבצעו ביום האחרון של החודש, בו התפרסמה ההחלטה על העלאת מס הרכישה. בדומה למהלך שנעשה ביוני 2015 ,לאחר העלאת המס בפועל (נכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר) צפויה התמתנות משמעותית ברכישות המשקיעים.

פילוח רכישות המשקיעים לפי ערים מלמד כי אמנם ת"א הובילה את רכישות המשקיעים, אולם שיעורי הגידול בה ברכישות אלו, ובערים היקרות האחרות, היו נמוכים משמעותית מאלו שנרשמו בערים הזולות, דוגמת ב"ש וחיפה.

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש אוקטובר ב-5,300 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), גידול של 47% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בניכוי רכישות "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4,200 דירות. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי עליה של 6%

אם נמשיך ונבחן את התנהגות מדד הנדל"ן מול מדד ת"א 125 ומול מדד מניות הטכנולוגיה בהתאם לניתוח שביצעה יחידת המחקר בפאהן קנה נראה כי הולכת ומתחזקת המגמה, חל גידול של 153% במדד ת"א בנייה החל מסוף הרבעון הראשון של שנת 2020 כאשר ניתן לראות כי הקפיצה המשמעותית חלה מהרבעון השני של שנת 2021.

גרף המתאר את מדדי הנדל"ן החל ממרץ 2020

אם נסתכל על שוק המשרדים, אשר ערב משבר הקורונה עמד בפני אתגרים לא פשוטים בניהם ההכרה ביתרונות של עבודה מהבית ושיפור הפריון נראה כי מהר מאוד החשש לפגיעה בתפוסות ושחיקת שכר הדירה נעלם. אם נסתכל על הגרף שלהלן המציג את כמות ההנפקות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה בבורסה בת"א ביחס לתקופות/שנים מקבילות אשתקד יחד עם האפשרות להתמזג לתוך SPAC ,נראה כי באופן חד משמעי, המסחר בבורסה הושפע לחיוב ובזכות ענף ההייטק המהווה קטר המשק - הביקוש בלם ירידות בדמי השכירות ואף גרם לעלייה והתפוסה בשטחי המשרדים שומרת על יציבות.

גרף המפרט על עסקאות IPO שנעשו בשנים 2015 עד ספטמבר 2021