מוצאים אנו לנכון, לסקור בפניכם את הוראות חוק מע"מ ביחס לפעולות שמבצע מלכ"ר בזכות במקרקעין - והכול כפי שיפורט בהרחבה להלן.
- מקור החיוב במע"מ נקבע בסעיף 2 לחוק מע"מ, לפיו "על עסקה בישראל ועל ייבוא טובין יוטל מס ערך מוסף...". היינו, בגין עסקה בישראל ובגין יבוא טובין לישראל מוטל מע"מ. המונח "עסקה" מוגדר באמצעות שלוש חלופות שונות, כאשר החלופה הרלוונטית לדיוננו, היא "עסקת אקראי". המונח "עסקת אקראי" מוגדר בחוק מע"מ ונקבע בין היתר כי: "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט דירת מגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי;" מהווה עסקה לעניין חוק מע"מ.
מהגדרה זו עולה, כי מלכ"ר אשר מוכר זכות במקרקעין לעוסק וכן מלכ"ר אשר מוכר זכות במקרקעין, שאינה דירת מגורים, למלכ"ר אחר ו/או למוסד כספי – מהווה המכירה עסקה לעניין חוק מע"מ.
בהקשר לכך, נציין, כי המונח "מכר" מוגדר בחוק מע"מ כ: ""מכר" - לעניין נכס - לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות, הקניית רשות לשימוש בו בתמורה, הקניית זכות בו, שימוש בו לצורך עצמי, ולרבות הפקעתו, חילוטו או החרמתו, בתמורה, וכן נתינתו במתנה...ולעניין מקרקעין - גם לרבות פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963...". היינו, גם פעולת השכרה מהווה מכר לעניין החוק.
עוד בהקשר זה, נציין כי תקנה 6ב לתקנות מע"מ קובעת את האופן והדרך לתשלום המס במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי, והוא קובע כי בעת מכירה (לרבות השכרה) של זכות במקרקעין על-ידי מלכ"ר יהא המלכ"ר המוכר החייב במס וזאת בדרך שיש לדווח על עסקה אקראית.
יוצא אפוא, כי מלכ"ר המעניק זכות שימוש במקרקעין לעוסק, כמו גם, המעניק זכות שימוש במקרקעין, שאינה דירת מגורים, למלכ"ר/מוסד כספי מבצע עסקה החייבת במע"מ.
- סעיף 43א לחוק מע"מ, מאפשר למי שמבצע עסקת אקראי במקרקעין לנכות מהמס שהוא חייב בו את המס ששולם בשל רכישת המקרקעין (רכישה לרבות השכרה) והשבחתם אם יש בידו, בשל הרכישה האמורה, חשבונית מס או מסמך אחר שאישר המנהל המעיד על תשלום המס כאמור, והמס לא נוכה. סך הניכוי לפי סעיף זה לא יעלה על המס שהחייב במס חייב בו בשל מכירת המקרקעין. היינו, לא ניתן לקבל החזר.
לאור זאת, ולאור האפשרות לנכות מהמס שהמלכ"ר חייב בו בשל העסקה במקרקעין את המס ששילם בשל רכישת המקרקעין והשבחתם, אנו ממליצים למלכ"רים המבצעים עסקאות במקרקעין עתירות מזומנים להתייעץ עם משרדנו טרם ביצוע העסקה.
