article banner
סקירת שוק הנדל"ן

סקירת שוק הנדל"ן

יגאל ביטון יגאל ביטון
במהדורה זו נדון בנקודות הבאות:
  • סקירת שוק הנדל"ן 
  • מיסוי נדל"ן - לבנות נכון
  • היביטי מע"מ במסלול החדש לבניית דירות להשכרה למגורים

סקרנו את השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 (אשר פורסמה בסוף דצמבר 2021). שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם.

נראה כי במחצית הראשונה של שנת 2021 נרשמה ירידה מתמשכת בשיעורי ההיוון בממוצע ארצי, לנכסי משרדים בכ-0.2% מכ-7% לכ- 6.8%. שיעורי ההיוון עבור תעשיה ולוגיסטיקה ומסחר נותרו ללא שינוי ביחס לחציון שקדם, ועמדו על כ- 6.9% כל אחד. ניתן לראות כי ככלל, המדדים "מטפחים" את מגמת הירידה ארוכת הטווח החל משנת 2010 ועד היום ועומדים ברמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון. הירידה בשיעורי ההיוון תרמה לזקיפת רווחי שערוך בדוחות הכספיים של חברות הפועלות בענף הנדל"ן בתחום המשרדים בישראל.

ככלל, ירדה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.

 

גרף המתאר את מדדי הנדל"ן החל ממרץ 2020

אם נסתכל על שוק המשרדים, אשר ערב משבר הקורונה עמד בפני אתגרים לא פשוטים בניהם ההכרה ביתרונות של עבודה מהבית ושיפור הפריון נראה כי מהר מאוד החשש לפגיעה בתפוסות ושחיקת שכר הדירה נעלם. אם נסתכל על הגרף שלהלן המציג את כמות ההנפקות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה בבורסה בת"א ביחס לתקופות/שנים מקבילות אשתקד יחד עם האפשרות להתמזג לתוך SPAC ,נראה כי באופן חד משמעי, המסחר בבורסה הושפע לחיוב ובזכות ענף ההייטק המהווה קטר המשק - הביקוש בלם ירידות בדמי השכירות ואף גרם לעלייה והתפוסה בשטחי המשרדים שומרת על יציבות.