חוזר מקצועי 05/2018

החלטת אכיפה חשבונאית 18-1

יניב בן ברוך יניב בן ברוך

החלטת אכיפה חשבונאית 18-1 בנושא הטיפול החשבונאי בעלויות עסקה בעת רכישה של נדל"ן להשקעה הנמדד במועדים עוקבים לפי מודל השווי ההוגן

בחודש ינואר 2018, פרסם סגל רשות ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") החלטת אכיפה חשבונאית 18-1 (להלן - "החלטת האכיפה" או "ההחלטה") העוסקת בטיפול החשבונאי בעלויות עסקה בעת רכישה של נדל"ן להשקעה הנמדד במועדים עוקבים לפי מודל השווי ההוגן.

להלן סקירה תמציתית של עיקרי החלטת האכיפה:

תיאור המסכת העובדתית והטיפול החשבונאי שיושם

סגל הרשות נתקל במספר מקרים שבהם תאגידים מדווחים, המחזיקים בנכסי נדל"ן להשקעה המטופלים לפי מודל השווי ההוגן כמשמעותו בסעיף 30 לתקן חשבונאות בינלאומי מספר 40,נדל"ן להשקעה (להלן - "40 IAS"), כללו את עלויות הרכישה של נכסי נדל"ן להשקעה במסגרת מדידת השווי ההוגן של הנכסים, למועדים הסמוכים למועד הרכישה. בחלק מן המקרים, עלויות העסקה האמורות הגיעו עד כדי כ-20% מעלות רכישת הנכס, הווה אומר, השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה כפי שנכלל בדוחות הכספיים של הישות הרוכשת במועדים הסמוכים לרכישה שיקף מחיר הגבוה עד כ-20% מהסכומים אשר שולמו למוכר בפועל.

החלטת סגל הרשות 
לעמדת סגל הרשות, המדיניות החשבונאית אשר יושמה על ידי אותם התאגידים המדווחים אינה תואמת להוראות תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13, מדידת שווי הוגן (להלן - "IFRS 13") שכן, פרט למקרים חריגים[1], על התאגידים היה להכיר בהפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה, המיוחס לעלויות העסקה שהתהוו בעת הרכישה, במהלך התקופה השוטפת שבה הוכרו לראשונה הנכסים.

הבסיס להחלטת סגל הרשות
הגדרת עלויות עסקה ב-IFRS 13 הינה כדלקמן - "...העלויות למכירה של נכס... בשוק העיקרי (או בשוק הכדאי ביותר) עבור הנכס.... שניתנות לייחוס במישרין למימוש של הנכס... ומקיימות את שני הקריטריונים הבאים:

  1. הן תוצאה ישירה של העסקה והן חיוניות לעסקה;
  2. הן לא היו מתהוות על ידי הישות אם ההחלטה למכור את הנכס... לא הייתה מתקבלת...".


סוגים נפוצים של עלויות עסקה שעשויות להתהוות בעסקת רכישה של נדל"ן להשקעה כוללים בין היתר:

  • מסי רכישה;
  • עלויות ליווי משפטי ובדיקת נאותות;
  • עלויות שכר טרחה שמאים;
  • עלויות תיווך;
  • אגרות שונות.


סעיף 20 ל-IAS 40 קובע כי נדל"ן להשקעה יימדד לראשונה לפי העלות, כאשר עלויות עסקה ייכללו במדידה לראשונה זו. עוד קובע IAS 40 כי כאשר מדיניותו החשבונאית של תאגיד מדווח הינה למדוד נדל"ן להשקעה לאחר מועד ההכרה לראשונה בו בשווי הוגן, יחולו הוראות IFRS 13. הוראות אלה קובעות כי שווי הוגן הינו מחיר שהיה מתקבל ממכירתו של הנכס בשוק העיקרי (או הכדאי ביותר) במועד המדידה בתנאי שוק נוכחיים, דהיינו, 'מחיר יציאה' (exit price) ולא 'מחיר כניסה', המוגדר בנספח א' לתקן כמחיר שהיה משולם כדי לרכוש נכס. בנוסף, סעיף 25 ל-IFRS 13 מבהיר בהקשר זה כי "המחיר בשוק העיקרי (או הכדאי ביותר) שמשמש למדידת השווי ההוגן של הנכס או ההתחייבות לא יותאם בגין עלויות עסקה. עלויות עסקה יטופלו בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים אחרים. עלויות עסקה אינן מאפיין של נכס או התחייבות..."(ההדגשה אינה במקור).
כמפורט בהרחבה במסגרת החלטת אכיפה חשבונאית 15-1 שפורסמה על ידי סגל הרשות בחודש פברואר 2015 ואשר עוסקת בשערוך נדל"ן להשקעה, כל עוד לא חל שינוי משמעותי במצבו של הנכס או במצבו של השוק הרלוונטי, המחיר אשר שולם למוכר בעסקה רגילה לרכישתו מהווה את הראיה הטובה ביותר לשוויו ההוגן של הנכס, קרי, לתמורה אשר צפויה להתקבל כתוצאה ממכירתו. תמורה זו, אינה כוללת עלויות עסקה של הרוכש, ומשכך, בנסיבות רגילות, בתקופה השוטפת שבמהלכה הוכרו לראשונה הנכסים המניבים יוכר על ידי התאגיד הרוכש, הפסד משערוך בגובה עלויות העסקה[2]. על אף האמור לעיל, ראוי לציין כי על פי הוראות סעיף ב4(ג) ל- IFRS 13, בנסיבות מסוימות, מחיר עסקה (בעת הכרה לראשונה) יכול שלא לייצג שווי הוגן, אם מחיר זה כולל עלויות עסקה. משכך, לעמדת סגל הרשות, במצבים שבהם המוכר נשא בעלויות אשר באופן רגיל משולמות על ידי הרוכש, בדרך כלל יש לבצע התאמה למחיר ששולם למוכר על מנת לנטרל עלויות אלה, וזאת בעת ההסתמכות על מחיר העסקה לצורך אמידת שוויו ההוגן של הנכס.
עוד יצוין כי במקרים מיוחדים, ייתכן כי המחיר ששולם למוכר אינו מהווה עדות אובייקטיבית ומהימנה לשווי ההוגן של הנכס הנרכש. במצבים אלה, על אף העיקרון המצוין לעיל, ייתכן כי לא יוכר על ידי התאגיד המדווח הפסד בגין עלויות העסקה, כולן או חלקן, ואף ייתכן כי יוכר רווח למרות קיומן של עלויות עסקה. בפרט, האמור עשוי להתקיים כאשר עסקת רכישת הנכס אינה מהווה 'עסקה רגילה' (כהגדרתה בתקן)[3] ועל כן אינה מעידה באופן טוב על שוויו ההוגן של הנכס. מקרים כאמור יתרחשו:

  • כאשר חלה בנכס השבחה מובהקת בתקופה שמאז רכישתו;
  • כאשר עלויות העסקה יביאו באופן מובהק לחיסכון לרוכש (כגון, עלויות לביצוע בדיקה משפטית מורכבת אשר תיחסך לרוכש);
  • כאשר יחידת החשבון של העסקה שונה מיחידת החשבון לצרכים חשבונאיים;
  • כאשר עלויות העסקה התהוו במסגרת עסקאות הזדמנותיות (בהן קיים פער בין מחיר הרכישה אותו שילמה החברה ומחיר היציאה הצפוי).


תיאור הטיפול שיושם
התאגידים המדווחים נשוא החלטת אכיפה זו קיבלו את עמדת סגל הרשות ותיקנו את מדיניותם החשבונאית בהתאמה. עם זאת, עקב פרק הזמן שחלף מאז רכישת הנכסים, מדיניות זו יושמה לגבי הנכסים אשר נרכשו על ידי התאגידים המדווחים במהלך התקופה השוטפת ואילך.


יובהר כי האמור לעיל אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של החלטת האכיפה ולבחינת מכלול ההשלכות הנגזרות מכוחה. 
 

לקישור להחלטת האכיפה כפי שפורסמה על ידי סגל הרשות בפורמט PDF לחץ/י כאן.
 
לקישור להחלטת אכיפה חשבונאית 15-1 בדבר שיערוך נדל"ן להשקעה כפי שפורסמה על ידי סגל הרשות בפורמט PDF לחץ/י כאן.