חוזר מקצועי מס' 10/2016

הצעה לתיקון תקנות ניירות ערך העוסקת בתחום הנדל"ן היזמי

הצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי

מחלקה מקצועית - פברואר 2016

בחודש פברואר 2016 פרסם סגל רשות ניירות ערך את הפרסום "הצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי" (להלן - "הצעת החקיקה העדכנית").

כזכור נוסח מלא של הצעת החקיקה בנושא פורסם על ידי סגל הרשות בחודש יולי 2014 (לחוזר המחלקה המקצועית אשר פורסם בנושא לחץ/י כאן).

בחלוף הזמן הוטמעו במסגרת נוסח הצעת החקיקה מספר מצומצם של שינויים - בעיקר הקלה הנוגעת למבחן ההכנסות הממוצעות שמשמש לזיהוי של פרויקטים מהותיים מאוד.

בהקשר זה, אחד הקריטריונים לזיהוי פרויקט נדל"ן יזמי (שאינו מהווה עתודת קרקע) ככזה הנחשב פרויקט מהותי מאד עוסק בפרויקט שיתרת ההכנסות השנתיותהממוצעות הצפויות ממנו מהווה 10% או יותר מהגבוה מבין סך הכנסות התאגיד המאוחדות בשנת הדיווח או בשנת הדיווח שקדמה לה. במסגרת בחינת תנאי זה נכללו בהצעת החקיקה העדכנית השינויים כמפורט להלן (בהשוואה לנוסח הצעת החקיקה הקודם):

  • בנוסח הקודם של הצעת החקיקה, הבחינה נדרשה להתבצע ביחס למצבים בהם היו לתאגיד בשנת הדיווח או בשנה שקדמה הכנסות שאינן זניחות - במסגרת הצעת החקיקה העדכנית, הבחינה נדרשת להתבצע ביחס למצבים בהם היו לתאגיד בשנת הדיווח או בשנה שקדמה לה הכנסות מהותיות.
  • התיקון העיקרי במסגרת הצעת החקיקה העדכנית מתמקד באופן חישוב הכנסה שנתית ממוצעת הצפויה מהפרויקט - בנוסח הקודם של הצעת החקיקה, הבחינה נדרשה להתבצע בהתבסס על היחס בין סך יתרת ההכנסה הצפויה מהפרויקט חלקי מספר השנים עד סיום ההכרה בהכנסה מהפרויקט (כך, ככל שהפרויקט מתקרב לסיומו וטרם הוכרה בגינו הכנסה חשיבותו לכאורה מתעצמת והוא עלול להיכנס לתחולת ההגדרה) – במסגרת החקיקה העדכנית הבחינה נדרשת להתבצע בהתבסס על היחס בין סך יתרת ההכנסה הצפויה מהפרויקט חלקי מספר השנים מתחילת הקמת הפרויקט ועד סיום ביצועו של הפרויקט.

התיקונים המתוארים לעיל נועדו לצמצם את הנסיבות בהן יזוהו פרויקטים כאמור כמהותיים מאד.

קריטריון נוסף לזיהוי פרויקט נדל"ן יזמי (שאינו מהווה עתודת קרקע) מתמקד בעיקרו ביחס בין הרווח מפרויקט לסך הון התאגיד – בהתאם לנוסח הקודם של הצעת החקיקה, פרויקט נחשב כמהותי מאוד אם יתרת הרווח הגולמי שטרם הוכר מהווה 10% או יותר מסך ההון המאוחד של התאגיד ביום האחרון של שנת הדיווח ובמידה ולתאגיד הון שלילי או הקטן מ- 10% מסך נכסי התאגיד, ייחשב הפרויקט למהותי מאוד אם יתרת הרווח הגולמי שטרם הוכר הצפוי מהפרויקט, מהווה 5% או יותר מסך נכסי התאגיד ביום האחרון של תקופת הדיווח. קריטריון זה עודכן במסגרת הצעת החקיקה העדכנית ולפיו פרויקט ייחשב כמהותי מאוד אם  יתרת הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט שטרם הוכר או ההפסד הגולמי המצטבר שנגרם מן הפרויקט כגבוה שבהם, מהווים 10% או יותר מסך ההון המאוחד של התאגיד ביום האחרון של שנת הדיווח, בערכים מוחלטים. במידה ולתאגיד הון שלילי או הקטן מ- 10% מסך נכסי התאגיד, ייחשב הפרויקט למהותי מאוד אם יתרת הרווח הגולמי שטרם הוכר הצפוי מהפרויקט או ההפסד הגולמי המצטבר, לפי העניין, מהווים 5% או יותר מסך נכסי התאגיד ביום האחרון של תקופת הדיווח.יודגש כי בשלב זה ההצעה טרם עוגנה בחקיקה ולכן אין לה תוקף מחייב (עם זאת, העקרונות המפורטים במסגרתה מהווים בסיס לפרקטיקה המקובלת בחברות הפועלות בענף).

יובהר כי האמור במסגרת החוזר אינו בגדר ייעוץ מקצועי ואינו מהווה תחליף לקריאה מעמיקה ומלאה של הצעת החקיקה העדכנית והשינויים שחלו במסגרתה בהשוואה ולבחינת מכלול ההשלכות הנגזרות מכוחה.

לקישור להצעת החקיקה העדכנית בנוסחה המלא כפי שפורסמה על ידי סגל הרשות בפורמט PDF לחץ/י כאן. יצוין כי הנוסח כולל סימון של הסעיפים בהם בוצעו שינויים בהשוואה לנוסח ההצעה מחודש יולי 2014.